Pour constituer un patrimoine, il est possible de se lancer dans l’immobilier via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cette approche est très populaire en France. En effet, parmi les types de placements disponibles pour les investisseurs, les SCPI représentent une voie d’investissement de plus en plus prisée. Souvent distribuées par les gestionnaires de patrimoine, les SCPI apportent de nombreux avantages.

Il existe de nombreux acteurs sur ce créneau et de nouvelles SCPI se créent chaque année. Cela peut s’expliquer par le niveau de collecte qui bat chaque année des records. Chaque année, les SCPI collectent environ 7 milliards d’euros.

Avant de se lancer dans ce type d’investissement, il faut comprendre comment naviguer dans l’univers des SCPI. Capla a analysé les SCPI en 2023 pour vous présenter le classement des SCPI. C’est pourquoi cet outil est indispensable pour les investisseurs afin de faire « le bon choix »

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), surnommées « pierre-papier », permettent d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers. Gérées par des sociétés de gestion, elles offrent un rendement attractif, issu des loyers perçus et de la valeur du patrimoine immobilier. Par ailleurs, Il existe plusieurs types de SCPI : de rendement, fiscales ou de plus-values, chacune répondant à des objectifs d’investissement spécifiques.

Pour pouvoir gérer une SCPI, la société de gestion qui développe ce produit doit obtenir un agrément de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

• SCPI de rendement : Cela consiste à investir dans des biens immobiliers commerciaux à fort rendement, comme des bureaux par exemple. L’objectif est de proposer un rendement attractif pour les investisseurs.
• SCPI fiscales : Elles permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de dispositifs de défiscalisation. Il existe différents types de stratégie : déficit foncier, Malraux, Pinel, Monuments Historiques.
• SCPI de plus-value : Elles ne distribuent pas de revenu, contrairement aux SCPI de rendement dont c’est l’objectif. Certains investisseurs préfèrent (pour des raisons fiscales) ne pas percevoir de revenus complémentaires.

SCPI en démembrement : Dans les SCPI en démembrement, l’usufruit et la nue-propriété des parts sont dissociés entre différents investisseurs.

Ces SCPI se concentrent sur des actifs immobiliers spécifiques :

• Immobilier démembré
• Biens soumis à la loi du 1er septembre 1948
• Biens à rénover

Au-delà de la stratégie patrimoniale proposée, certaines SCPI se spécialisent dans des secteurs spécifiques tels que l’hôtellerie, la santé ou les résidences. Chaque société de gestion immobilière définit sa thèse d’investissement. Il existe aussi des SCPI diversifiées qui proposent une approche plus globale.

Comment définir les meilleurs SCPI en 2024?

Critères de performance

• DVM (Distribution sur Valeur de Marché) : Cet indicateur mesure le rendement annuel distribué aux associés par rapport au prix de la part. Un DVM élevé indique une SCPI performante. Cependant, Il est essentiel de le considérer en lien avec d’autres facteurs, tels que la stabilité des revenus et le potentiel de valorisation des parts.
• TOF (Taux d’Occupation Financier) : Ce taux calcule la capacité des SCPI à maintenir ses locaux occupés et à générer des revenus locatifs réguliers. Une SCPI avec un TOF élevé est généralement considérée comme plus stable et moins risquée.
• TRI (Taux de Rendement Interne) : Calcule la performance de l’investissement dans le temps. Il prend en compte la valeur des parts à la revente et les dividendes perçus.

Stratégie de la SCPI:

La stratégie d’une SCPI peut varier en fonction de ses objectifs et de sa politique d’acquisition.

La plupart des SCPI se spécialisent dans un type d’actif immobilier particulier :

• bureaux
• commerces
• logements
• logistique

Certaines SCPI mettent en œuvre des stratégies pour réduire les risques.

Les investisseurs doivent analyser et comprendre la stratégie de la SCPI dans laquelle ils envisagent d’investir. En effet, il faut s’assurer que les stratégies des SCPI correspondent aux objectifs et aux profils de risque des investisseurs.

Gouvernance et Transparence :

La qualité de la gestion et la transparence vis-à-vis des associés sont également des critères déterminants. En effet, les SCPI qui excellent dans ces domaines fournissent régulièrement des informations détaillées sur leur gestion, leurs acquisitions et leurs performances. Par conséquent cette transparence renforce la confiance des investisseurs et témoigne de la rigueur de la société de gestion.

Diversification et Risque :

La diversification du portefeuille immobilier est un autre élément clé que les sociétés de gestion doivent mettre en œuvre.

Les meilleures SCPI diversifient leurs investissements à travers différents types de biens, de secteurs d’activité et de zones géographiques. Cette stratégie de « SCPI diversifiée » contribue à réduire le risque global de l’investissement et à stabiliser les rendements sur le long terme.

Conseils pour investir dans une SCPI

Se fixer des objectifs réalisables et cohérents

Un investisseur doit avant tout connaître la raison pour laquelle il investit. Cette règle est d’autant plus vraie dans le cas d’un placement « pierre-papier« . En effet, les SCPI peuvent être orientées vers le rendement, la fiscalité ou encore la plus-value.

Les conseillers en gestion de patrimoine accompagnent les investisseurs dans leur stratégie. Ils peuvent permettre de mieux comprendre les impacts de vos choix.

De plus, il est important de toujours arbitrer entre rendement et risque. Les sociétés de placement communiquent généralement sur les risques encourus et le rendement qu’elles prévoient de procurer à leurs investisseurs. Il est essentiel d’être conscient de sa capacité à faire face aux baisses de valeur ou aux rendements en baisse.

S’informer sur les SCPI :

Après avoir clairement défini ses objectifs, il est important de se renseigner sur les SCPI. Ces recherches doivent être en cohérence avec les objectifs définis. Cela peut se faire soit via un conseiller en gestion de patrimoine, soit en direct. De nombreuses informations sont facilement disponibles sur internet, le plus souvent directement sur le site de l’acteur en question.

Il existe aussi des sites comme Francescpi.com ou primaliance.com qui vous accompagnent dans cette démarche.

Analyser la société de gestion :

Pour chaque SCPI dans laquelle vous pourriez envisager une opération, il est nécessaire d’analyser différents critères qui prouvent la qualité de l’acteur économique :

• L’expérience de la SCPI
• La réputation
• L’historique des investissements
• L’expertise
• La transparence de l’information
• Les frais d’entrée pratiqués

Analyser les biens du portefeuille actuel:

Il est essentiel d’analyser la composition du patrimoine de la SCPI pour évaluer le niveau de diversification de votre patrimoine.

En identifiant les différents types de biens qui le composent, vous pourrez prendre des décisions éclairées. Par exemple, l’emplacement géographique des biens est un facteur clé à considérer. De plus, la nature des biens, qu’ils soient commerciaux, résidentiels ou autres, peut également jouer un rôle dans le choix de la SCPI. En prenant en compte ces éléments, vous pourrez maximiser les chances de réussir votre investissement et prendre des décisions en toute confiance.

S’informer sur les performances passées :

L’historique financier de la SCPI revêt une grande importance. Cela permet de saisir pleinement les avantages financiers qu’un investissement en « pierre-papier » peut offrir. Il est cependant important de noter que les performances passées ne garantissent pas les mêmes résultats à l’avenir. Néanmoins, elles fournissent de nombreuses informations précieuses sur la qualité du rendement potentiel et permettent d’évaluer les placements de manière plus éclairée.

Les indicateurs clés à observer pour faire son choix :

• Le taux de distribution

C’est l’indicateur le plus observé par les investisseurs. Il exprime en pourcentage la proportion des dividendes versés par rapport au prix de la part. Plus il est élevé, plus le rendement proposé par la société de placement est intéressant. Il doit être interprété en fonction du risque des investissements présents dans le patrimoine de la SCPI.

• Le taux d’occupation financier

Cet indicateur est également très important car il renseigne sur la qualité de gestion de la société de placement. Il indique le taux de logements vacants. Un investisseur cherchant à maximiser son rendement considérera une faible occupation financière comme un risque.

• La capitalisation des SCPI

Cela correspond à la valeur totale de ses parts. De ce fait, elle est calculée en multipliant le prix de la part par le nombre total. C’est un indicateur de la taille et de la stabilité de la SCPI.

Une SCPI avec une forte capitalisation est normalement considérée comme mature, stable et moins risquée. Cependant, Il faut préciser qu’il ne s’agit pas d’un indicateur de la santé financière d’une SCPI à long terme.

• Les frais : Globalement, toutes les SCPI appliquent des frais aux différentes étapes de l’investissement (frais d’entrée, frais de gestion, etc.). On peut distinguer les frais d’entrée, les frais de gestion et les frais de sortie.

Quels sont les risques de perte avec une SCPI?

Comme pour tout investissement, il existe des risques à placer ses économies dans une SCPI. Nous pouvons distinguer 4 risques principaux :

1. Risque de marché : Les performances des SCPI sont influencées par les fluctuations du marché immobilier. Ainsi, en fonction de la conjoncture économique et des cycles immobiliers, les parts peuvent connaître des baisses de valeur.
2. Risque locatif : Les revenus des SCPI dépendent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. Les périodes de vacance locative ou les impayés de loyers peuvent affecter les rendements.
3. Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides que les actions. Cela signifie qu’il peut être difficile de vendre rapidement des parts en cas de besoin.
4. Risque de crédit : Les SCPI peuvent recourir à l’emprunt pour acquérir des biens immobiliers. Cela expose les investisseurs au risque de défaut de paiement en cas de difficultés financières.

Tout d’abord, les investisseurs doivent comprendre ces différents risques et les évaluer en fonction de leur tolérance au risque et de leurs objectifs. Ensuite, il est recommandé de diversifier son portefeuille et finalement de consulter un conseiller financier avant d’investir dans des SCPI.

Classement des meilleurs SCPI en 2024

Initialement la performance d’une SCPI est évaluée à travers plusieurs indicateurs clés, tels que le taux de distribution sur valeur de marché (DVM), le taux d’occupation financier (TOF) et le taux de rendement interne (TRI) sur différentes périodes. En conséquence, ces indicateurs offrent une vision complète de la santé financière, de l’efficacité de la gestion et du potentiel de croissance de la SCPI.

Pourquoi Classer des SCPI

Le classement des meilleures SCPI évalue leur performance relative, le rendement (lié aux revenus fonciers), la capitalisation, le taux d’occupation, le taux de distribution, etc.

De ce fait , ces critères sont essentiels pour acheter des parts de SCPI adaptées à vos objectifs en termes de rendement et de risque accepté. Par ailleurs, il est intéressant d’analyser la stabilité, l’historique de performance, la qualité de la gestion, la variété des actifs et les frais.

Les classements se basent sur le DVM (Distribution sur Valeur de Marché), le TRI (Taux de Rendement Interne) et la capitalisation. Par conséquent comprendre ces indicateurs permet d’évaluer les performances passées et potentielles des SCPI, ainsi que leur solidité financière.

Cela dit , notre classement repose sur le rendement des SCPI distribué aux investisseurs. De ce fait, ces éléments sont cruciaux pour évaluer la solidité et le potentiel d’une SCPI.

SCPI ou Immobilier fractionné

D’une part, l’achat de parts de SCPI et l’immobilier fractionné offrent deux approches différentes pour accéder à l’immobilier fractionné. Les SCPI permettent d’acheter des parts dans divers actifs immobiliers gérés par des professionnels, offrant ainsi une opportunité d’investissement passive. Ces sociétés se chargent de l’acquisition, de la gestion des biens et de la distribution des revenus locatifs sous forme de dividendes aux investisseurs. Par conséquent, cela attire les investisseurs souhaitant bénéficier des revenus immobiliers sans gérer directement les propriétés.

En revanche, l’immobilier fractionné réduit la barrière d’entrée en permettant d’investir dans des fractions d’actifs avec des montants initiaux plus accessibles. Cette flexibilité rend l’immobilier fractionné attractif pour les nouveaux investisseurs ou ceux avec des moyens financiers limités.

Enfin, que vous optiez pour des SCPI ou la flexibilité de l’immobilier fractionné, il est crucial de prendre en compte :

• les frais de gestion,
• les perspectives de rendement,
• votre capacité à gérer les investissements.

Une approche bien pensée, tenant compte de ces éléments, maximise vos chances de succès dans l’investissement immobilier.