Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un véhicule d’investissement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier professionnel .

Les SCPI sont devenues une composante majeure de l’investissement immobilier en France. En permettant d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans les contraintes de la gestion locative directe. Les SCPI offrent une solution attrayante pour ceux cherchant à diversifier leur patrimoine.

Cet article vise à fournir des conseils pour naviguer dans le monde des SCPI et réussir son investissement en 2024. Il est basé sur notre avis pour les SCPI en 2024. Nous

Comprendre les SCPI

Les SCPI, aussi appelés « pierre-papier », permettent d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers.

Comment ça marche?

Les investisseurs fournissent des fonds, qui peuvent être plus ou moins importants, pour acquérir des parts de la SCPI à un prix de souscription déterminé. En faisant cela, ils peuvent ainsi recevoir un rendement en fonction de leurs parts. La SCPI investit dans l’immobilier avec les fonds collectés et gère tous les aspects de la gestion immobilière.

Les SCPI se distinguent d’un projet immobilier classique par leurs caractéristiques spécifiques :

• Gestion immobilière : La SCPI assure toute la gestion immobilière, appuyée par des professionnels de l’immobilier, de la gestion et de la location immobilière. Les investisseurs ont juste à acheter des parts de SCPI.
• Accessibilité : L’achat de parts d’une société est très accessible, contrairement à l’investissement immobilier classique. Ce dernier nécessite d’investir des sommes importantes, comme l’achat d’une propriété entière.
• Liquidité : Une part dans une SCPI est théoriquement plus liquide qu’une opération immobilière classique. L’achat d’une propriété nécessite sa revente pour retrouver sa liquidité. Les SCPI proposent théoriquement de pouvoir racheter les parts des investisseurs.
• Revenus : Le client reçoit un rendement sous forme de dividendes à une date préalablement déterminée, ( mensuelle ou trimestrielle ) .

Les différents types de SCPI 

L’univers des SCPI est riche et diversifié, propose divers choix aux investisseurs basés sur leurs objectifs, durée d’investissement et tolérance au risque.

Il existe trois grandes catégories de SCPI :

• SCPI de rendement : Constituent ka catégorie la plus courante. Elles investissent dans l’immobilier d’entreprise( Bureaux , commerces, entrepôts, etc.) pour objectifs de distribuer un revenu régulier à leurs associés. Le rendement, généralement perçu sous forme de dividendes , ces dividendes proviennent des loyers perçus, après déduction des frais de gestion.

Ce type de SCPI attire les investisseurs cherchant des revenus complémentaires, dépendant de la gestion et de la conjoncture économique.

• SCPI fiscales : ont été conçues pour offrir aux investisseurs des avantages fiscaux spécifiques, en contrepartie de certaines contraintes d’investissement et de détention. Elles se subdivisent en plusieurs catégories, en fonction du dispositif fiscal auquel elles se rattachent : Malraux, Pinel, ou encore Monument Historique.

L’objectif principal n’est pas tant la recherche de rendement immédiat, mais plutôt la réduction d’impôt sur le revenu. En contrepartie, les investisseurs doivent s’engager à conserver leurs parts pour une durée minimale, souvent de plusieurs années.

• SCPI de plus-value : Moins répandues, les SCPI de plus-value ciblent la réalisation de gains à la revente des biens immobiliers. Elles misent sur l’appréciation du capital investi à moyen ou long terme, plutôt que sur la distribution régulière de revenus.

Cette stratégie implique un choix de biens immobiliers à fort potentiel de valorisation . Par exemple: dans des zones en développement ou à la suite de travaux de rénovation.

L’objectif est de réaliser une plus-value à la cession de, ce qui peut être plus aléatoire que les revenus réguliers de rendement. Cela requiert une vision à plus long terme.

Pourquoi les SCPI attirent-elles les investisseurs ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) attirent un nombre croissant d’investisseurs pour diverses raisons, liées à leurs caractéristiques uniques. Ces caractéristiques offrent des avantages considérables dans le cadre d’une stratégie d’investissement immobilier. Voici les principales raisons de leur popularité :

Accessibilité et simplicité :

Les SCPI démocratisent l’investissement immobilier. Contrairement à l’acquisition directe de biens immobiliers, qui nécessite souvent un capital important et des connaissances en gestion locative. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des montants bien plus réduits.

De plus, elles offrent une simplicité de gestion appréciée : c’est la société de gestion qui s’occupe de toute la gestion locative. Cela inclut les travaux, la recherche de locataires, etc. L’investisseur est ainsi libéré des contraintes opérationnelles.

Diversification du patrimoine

Investir dans une SCPI permet de diversifier son patrimoine. En effet, les capitaux collectés sont investis dans un large éventail de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistiques, etc.), répartis géographiquement et sectoriellement.

Cette diversification contribue à réduire le risque global de l’investissement, puisqu’elle ne dépend pas de la performance d’un seul bien ou marché.

Potentiel de rendement attractif

Les SCPI sont réputées pour offrir un potentiel de rendement attractif, souvent supérieur à celui des placements traditionnels. (Les livrets d’épargne ou l’assurance-vie en fonds euros). Ce rendement provient des loyers perçus, distribués sous forme de dividendes après déduction des frais de gestion.

Bien que le rendement passé ne préjuge pas des performances futures, les SCPI ont historiquement démontré leur capacité. Elles génèrent des revenus réguliers pour leurs associés

Mutualisation des risques

L’investissement via SCPI permet une mutualisation des risques locatifs et immobiliers. En effet, en détenant des parts d’une SCPI, l’investisseur possède indirectement une fraction de l’ensemble du patrimoine géré par la SCPI. Cela signifie que les risques sont répartis sur un grand nombre de biens et de locataires, réduisant l’impact d’éventuels défauts de paiement. Ceci atténue aussi les conséquences des vacances locatives sur le rendement global. »

La plus-value à long terme

Outre le rendement immédiat sous forme de dividendes, les SCPI offrent également une perspective de plus-value à long terme. En effet, si les biens immobiliers du portefeuille de la SCPI s’apprécient au fil du temps, la valeur des parts peut augmenter. Cela permet aux investisseurs de réaliser une plus-value en cas de revente de leurs parts.

Avantages fiscaux

Certaines SCPI, notamment « les SCPI fiscales », offrent des avantages fiscaux intéressants . Des réductions d’impôt sur le revenu dans le cadre de dispositifs tels que Pinel, Malraux, ou encore Monuments Historiques. Ces avantages peuvent représenter un attrait supplémentaire pour les personnes cherchant à optimiser leur fiscalité tout en investissant dans l’immobilier.

SCPI inconvénients

Bien que les SCPI disposent de multiples avantages, il est nécessaire d’étudier attentivement les risques et inconvénients associés à ce type d’investissement. Comme tout placement, les SCPI présentent des défis et de points de vigilance que l’investisseur doit prendre en considération avant de s’engager. Voici les principaux inconvénients et risques liés aux SCPI :

Liquidité des parts

L’un des inconvénients majeurs des SCPI concerne la liquidité des parts. Contrairement à des placements comme les actions ou les obligations. Ce qui peut être vendu rapidement sur les marchés financiers, la revente des parts de SCPI peut prendre du temps.

Bien que certaines sociétés de gestion proposent des services de revente, le processus peut être plus long. Le prix de revente peut varier en fonction de la conjoncture du marché immobilier et de la demande pour la SCPI concernée.

Fluctuation des rendements

Les rendements des SCPI, bien qu’attrayants, ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs. Ces facteurs incluent les variations du marché immobilier, les taux d’occupation des biens, ou encore les évolutions réglementaires affectant le secteur immobilier.

Ces fluctuations peuvent affecter la capacité de la SCPI à distribuer des dividendes et, par conséquent, impacter le rendement pour l’investisseur.

Frais et commissions

Les SCPI sont associées à des frais non négligeables, tels que les frais de souscription, qui peuvent atteindre jusqu’à 10% du montant investi. Cela réduit d’autant le capital. À cela s’ajoutent les frais de gestion annuels, prélevés sur les revenus locatifs, qui peuvent impacter le rendement net perçu par les investisseurs.

Risque de concentration

Bien que les SCPI offrent une mutualisation des risques grâce à la diversification de leur patrimoine immobilier. Certains investissements peuvent se retrouver concentrés dans des secteurs ou zones géographiques spécifiques. Cela expose les investisseurs à des risques liés à ces marchés particuliers.

Il est donc important de bien comprendre la stratégie d’investissement de la SCPI et la composition de son portefeuille avant de s’engager.

Impact fiscal

Les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes résidant en France. Ce qui peut entraîner une imposition significative, en particulier pour les tranches d’imposition élevées.

De plus, les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont également imposables. Ce qui peut réduire la rentabilité nette de l’investissement.

Risque de marché

Les SCPI sont directement impactées par l’évolution du marché immobilier. Une baisse des prix de l’immobilier ou une hausse des taux d’intérêt peut impacter la valeur des biens immobiliers détenus par la SCPI. Par conséquent, cela peut également impacter la valeur des parts détenues par les investisseurs.

Comment formuler son avis sur les SCPI ?

Avant d’envisager d’investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous devez prendre en compte plusieurs éléments. Ces éléments, vous guideront votre décision vers une SCPI en particulier. Pour ce faire, il doit rassembler le maximum d’informations sur ses objectifs d’investissement, ainsi que sur les SCPI et leurs caractéristiques.

Voici un guide des étapes à suivre pour se forger une opinion sur les SCPI :

Se fixer des objectifs 

Avant tout, il est important de connaître la raison pour laquelle vous investissez. Cette règle est particulièrement pertinente dans le cas d’une opération pierre papier. Les SCPI peuvent être de rendement, de fiscalité, ou de plus-value.

Le choix dépend de l’objectif de l’investissement. Voulez-vous gagner de l’argent en revendant? Ou profiter des avantages fiscaux de l’immobilier? Ou simplement obtenir des revenus réguliers?

De plus, il est toujours nécessaire d’effectuer un arbitrage entre rendement et risque. Les sociétés de placement communiquent généralement bien sur les risques encourus et le rendement qu’elles prévoient d’offrir à leurs investisseurs. Il faut être conscient de sa capacité à faire face aux baisses de valeur, ou aux rendements à la baisse.

S’informer sur les SCPI

Après avoir défini vos objectifs financiers et les risques associés, il est temps de mener des recherches sur les SCPI. Ces recherches doivent correspondre aux objectifs préalablement établis. De nombreuses informations sont facilement accessibles sur Internet, généralement directement sur le site de l’acteur concerné.

Analyser la société de placement

Pour chaque SCPI dans laquelle une opération est susceptible d’être effectuée, il est nécessaire d’analyser différents critères qui démontrent la qualité de l’acteur :

• L’expérience de la SCPI
• La réputation
• L’historique des investissements
• L’expertise
• La transparence de l’information

Analyser les biens du portefeuille

Il est essentiel d’identifier les types de biens présents dans le patrimoine de la SCPI. Cela permet de comprendre le degré de diversification de votre placement. Il faut tenir compte de plusieurs facteurs pour les biens, tels que leur emplacement en ville, à la campagne ou dans d’autres pays. En outre, la nature du bien, qu’il s’agisse de biens commerciaux, résidentiels, industriels ou autres, joue également un rôle prépondérant.

En effet, chaque type de bien a un rendement et un risque spécifiques qui peuvent affecter la performance globale de votre placement. Tous ces éléments doivent être pris en considération lors du choix de la SCPI afin d’optimiser votre investissement immobilier.

S’informer sur les performances passées

L’historique financier de la SCPI est crucial. Il est essentiel de comprendre les notions de taux de distribution et de plus-values immobilières. Cela permet d’appréhender l’avantage financier qu’un investissement pierre-papier peut offrir.

Bien que les résultats passés ne garantissent pas les performances futures, ils fournissent de nombreuses informations sur la qualité du rendement.

Tenir compte des frais et des commissions

Les sociétés de placement imposent généralement des frais de souscription qui varient en fonction du montant de l’investissement effectué. Une commission peut également être prélevée lors de la revente d’une part de la société. Ces frais varient selon la SCPI, et peuvent parfois être très élevés, réduisant ainsi le rendement final.

C’est seulement après avoir franchi toutes ces étapes que vous trouverez la SCPI parfaitement adaptée à votre situation financière et à vos objectifs.

Les indicateurs clés à considérer pour faire votre choix

• Le taux de distribution

Il est probablement l’indicateur le plus surveillé par les investisseurs. Il exprime en pourcentage la représentation des dividendes distribués par rapport au prix de la part. Plus il est élevé, plus le rendement proposé par la société de placement est intéressant. Il doit être interprété en fonction du risque des investissements dans le patrimoine de la SCPI.

• Le taux d’occupation financier

Cet indicateur est également très important car il informe sur la qualité de gestion de la société de placement. Il révèle l’ampleur de la vacance locative, c’est-à-dire le nombre de logements inoccupés.

Un investisseur cherchant à maximiser son rendement percevra une faible occupation financière comme un risque. En effet, cela signifie que le potentiel maximal de rendement n’est pas atteint. L’investisseur peut alors constater une irrégularité des loyers, et donc de ses revenus.

• La capitalisation de l’acteur

La capitalisation d’une SCPI, qui est le produit du prix d’une part par le nombre de parts, informe sur la solidité financière. Elle révèle aussi la taille de la SCPI.

Une plus grande capitalisation chez une société de placement indique qu’elle dispose de ressources financières importantes. Cela lui permet de diversifier ses investissements et de gérer son patrimoine immobilier plus efficacement.

Les tops 5 SCPI en 2024

Notre Avis sur les plateformes de placement des SCPI

 Pierval Santé

Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers dédiés à la santé. Avec un capital variable, elle a atteint une capitalisation de 1 385 802 850 euros au 31 décembre 2020.

Elle offre un investissement responsable en contribuant à la Fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle Épinière). Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) a atteint 4,80 % en 2021.

Notre avis sur la SCPI Pierval Santé est généralement positif. Elle convient parfaitement aux petits investisseurs qui commencent à constituer leur patrimoine immobilier. Ceci est possible avec une part à 200 € et une souscription minimale de 5 parts.

Activimmo

Activimmo, une SCPI à capital variable, présente un encours de plus de 260 millions d’euros. « Elle vous offre l’opportunité de constituer un patrimoine immobilier locatif dans le secteur tertiaire. Cela concerne principalement des locaux d’activités, d’entrepôts, de messagerie et de logistique. Avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 6,02 % en 2021.

Notre avis sur cette SCPI Activimmo et sa rentabilité est positif. Si vous gardez le produit pendant 8 ans, le risque est de 3, ce qui est raisonnable pour faire fructifier votre argent.

Primovie

Primovie est également une SCPI à capital variable. Elle est dédiée à l’immobilier tertiaire et résidentiel dans les secteurs de la santé et de l’éducation. Permettant de diversifier votre investissement.

Sa capitalisation s’élève à 4 236,76 millions d’euros et présente un risque de niveau 3.

En 2021, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est de 4,60 %. Avec une souscription minimale de 2 030 €, soit 10 parts à 203 €, elle est également idéale pour commencer à capitaliser.

À notre avis, cette SCPI Primovie est rassurante en raison de sa forte capitalisation et de sa diversification géographique.

Notre avis sur les différentes méthodes de détention de SCPI

Détention en direct

La détention en direct des parts de SCPI est la forme la plus courante. Elle convient particulièrement aux investisseurs souhaitant bénéficier de revenus complémentaires réguliers et potentiellement imposables en tant que revenus fonciers. Cette méthode offre une transparence totale sur les actifs détenus et les rendements distribués. Cependant, elle implique une fiscalité sur les revenus perçus qui peut s’avérer conséquente pour les tranches marginales d’imposition élevées.

Détention via l’assurance-vie

L’investissement en parts de SCPI peut se faire au travers d’un contrat d’assurance-vie.

Cette méthode présente l’avantage d’une fiscalité allégée sur les revenus générés. Elle offre également un avantage sur les plus-values à terme, grâce au cadre fiscal de l’assurance-vie. De plus, elle permet de bénéficier de la liquidité associée au contrat d’assurance-vie, facilitant les rachats partiels ou totaux.

Néanmoins, tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas cette option et les choix de SCPI peuvent être limités. Les frais de gestion associés au contrat et à la détention des SCPI peuvent également réduire le rendement.

Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété, qui sépare l’usufruit du droit de percevoir les revenus de la nue-propriété, offre des perspectives intéressantes. Cela est notamment vrai en termes de transmission patrimoniale et d’optimisation fiscale.

L’acquisition de la nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à un coût réduit. Cela se fait sans fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement.

À l’issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires. Cette stratégie requiert une vision à long terme et une bonne planification successorale.

Investissement via une société civile

L’investissement en SCPI peut aussi se faire par l’intermédiaire d’une société civile, telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI).

Cette structure juridique peut être pertinente pour les investisseurs souhaitant mutualiser leur investissement avec d’autres associés. Ou pour organiser plus finement la gestion et la transmission de leur patrimoine immobilier.

Les gains de SCPI dans SCI sont taxés comme les sociétés de personnes. Cela offre des possibilités d’optimisation fiscale, notamment par l’affectation des revenus aux associés en fonction de leur situation fiscale individuelle.

En conclusion

Les SCPI représentent une opportunité d’investissement immobilier accessible et potentiellement rentable. Cependant, une démarche informée, considérant à la fois les avantages et les inconvénients, est essentielle. L’accompagnement par un professionnel peut enrichir votre stratégie d’investissement et maximiser vos chances de succès.

Les SCPI, dans le contexte de 2024, demeurent une option d’investissement à considérer pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine. Elles visent à chercher à générer des revenus complémentaires.