L’immobilier tokenisé transforme radicalement l’approche traditionnelle de l’investissement immobilier, offrant une nouvelle ère d’opportunités et de défis pour les investisseurs.

L’immobilier est prisé par les investisseurs souhaitant construire leur patrimoine, percevoir des loyers ou bénéficier d’allégements fiscaux. Cependant, investir de manière traditionnelle dans l’immobilier implique des défis comme :

• Les démarches administratives complexes
• Le risque de ne pas trouver de locataires
• Les frais d’entretien et un capital initial important.

En réponse, l’évolution technologique, notamment la blockchain et la tokenisation, a rendu possible l’émergence de nouveaux modèles d’investissement immobilier tels que l’immobilier fractionné ou l’immobilier tokenisé.

L’immobilier tokenisé fractionne un bien en multiples parties, ou tokens, accessibles aux investisseurs via des plateformes décentralisées. Cette approche présente des avantages majeurs, notamment la fluidité des transactions et l’opportunité de diversifier ses investissements. De plus, elle améliore la transparence des transactions et réduit les frais généraux.

Dans cet article, nous décryptons la tokenisation immobilière, son fonctionnement et ses avantages par rapport à l’investissement traditionnel. Nous évaluons également les risques et opportunités associés à cette approche.

Comprendre les fondamentaux de la tokenisation immobilière

Qu’est-ce que la tokenisation immobilière ?

La tokenisation immobilière est un processus innovant qui transforme la propriété foncière en « tokens » numériques. Permettant l’investissement via une plateforme en ligne.

En effet, ces tokens sont des représentations numériques de la valeur du bien et des droits y afférents, comme la réception de loyers ou la participation à des décisions collectives. Cela offre une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier.

Le fonctionnement de ce système est appuyé par la blockchain, un registre public inviolable, qui facilite l’émission autonome des tokens et leur circulation, éliminant le besoin d’intermédiaires.

Le fonctionnement des tokens immobiliers

Voici les grandes lignes du mode de fonctionnement des tokens immobiliers :

• Un porteur de projet immobilier choisit de transformer son bien en jetons numérique aussi appelé Token.
• Ce porteur de projet collabore avec une plateforme spécialisée pour effectuer les évaluations juridiques, techniques et financières, suivies par la création des tokens représentant le bien.
• Les tokens sont émis sur la blockchain par le biais de « smart contracts », des contrats automatisés qui respectent les protocoles prédéfinis.
• Les tokens sont vendus aux investisseurs en échange de monnaie traditionnelle ou de cryptomonnaies, selon les termes établis par le créateur du projet et de la plateforme.
• Les acquéreurs des tokens deviennent de facto des copropriétaires du bien immobilier et bénéficiant des bénéfices et droits associés aux tokens.
• Les tokens peuvent être conservés, revendus ou échangés sur la plateforme ou sur un marché secondaire, toujours en fonction des règles de liquidité et réglementaires.

Les avantages de l’immobilier tokenisé pour les investisseurs

L’immobilier tokenisé peut présenter plusieurs atouts pour un investisseur:

• Il réduit le montant minimum d’investissement requis et offre l’opportunité de diversifier son portefeuille en acquérant des parts de biens immobiliers de qualité ou situés à l’étranger avec des montants plus accessibles.
• Il assure une liquidité supérieure, facilitant la vente ou l’échange de jetons immobiliers sans avoir recours aux services d’intermédiaires traditionnels tels que les notaires ou les agences, tout en éliminant les délais et les coûts associés aux transactions immobilières classiques.
• Il garantit une transparence accrue en offrant un accès direct à toutes les informations concernant les caractéristiques et la gestion du bien immobilier grâce à la blockchain.
• Il entraîne une réduction des coûts et des risques en éliminant divers frais (notaire, gestion locative) et en partageant les risques entre les investisseurs, notamment en cas de périodes de vacance, de travaux nécessaires ou de litiges juridiques.

L’immobilier traditionnel : un secteur bien établi

Principes de l’investissement immobilier traditionnel

L’investissement immobilier traditionnel consiste à acquérir un bien, qu’il soit neuf ou ancien, pour ensuite le louer (qu’il soit meublé, nu ou en location courte durée). Cela permet à l’investisseur de percevoir des loyers réguliers et de constituer un patrimoine solide. Le financement par crédit immobilier est également une option avantageuse, surtout avec les taux d’intérêt actuellement bas. Cela crée un effet de levier favorable à l’investisseur. De plus, il est possible de louer la propriété à des proches tels que les ascendants ou les descendants, à condition de respecter certains critères.

La rentabilité et les sources de revenus de l’immobilier traditionnel

La rentabilité de l’immobilier traditionnel dépend de plusieurs facteurs, dont:

• Le coût d’achat.
• Les revenus locatifs.
• La fiscalité.

De plus, elle est influencée par les opportunités de défiscalisation et le potentiel de revente du bien.

Pour obtenir la rentabilité brute, on divise simplement le total des loyers annuels par le prix d’achat. Soustrayez les charges, les impôts et les intérêts d’emprunt des loyers annuels pour calculer la rentabilité nette.

Quant à la rentabilité nette-nette, elle tient compte en plus de l’impôt sur la plus-value lors de la revente. Les revenus principaux proviennent des loyers, des dividendes (dans le cas d’une détention via une société) et des plus-values lors de la revente.

Les modalités d’investissement et de défiscalisation

Le type de propriété, la structure fiscale et le dispositif de défiscalisation choisi déterminent la variété des options d’investissement dans l’immobilier traditionnel. On trouve différents types de biens :

• résidences neuves ou anciennes
• Résidences meublées ou non
• Logements sociaux
• Résidences de service pour étudiants, seniors, tourisme ou affaires
• Des locaux commerciaux ou des parkings.

En ce qui concerne la fiscalité, les choix incluent le régime réel, micro-foncier, micro-BIC, LMNP, LMP, entre autres.

Pour la défiscalisation, on peut opter pour des dispositifs tels que Pinel, Denormandie, Cosse, Malraux ou déficit foncier.

Il est essentiel d’examiner les avantages de chaque modalité d’investissement en fonction des objectifs personnels, de la situation financière. De plus, il faut tenir compte de la capacité d’endettement pour évaluer les inconvénients potentiels.

Comparaison entre l’immobilier tokenisé et traditionnel

Les seuils d’entrée et la liquidité des investissements

L’immobilier tokenisé présente un avantage majeur par rapport à l’immobilier traditionnel en termes d’accessibilité pour les investisseurs. L’acquisition de tokens immobiliers ne nécessite que quelques euros. En revanche l’achat d’un bien immobilier traditionnel exige généralement un apport personnel important et un emprunt bancaire. De plus, les tokens immobiliers offrent une liquidité supérieure . Ce qui permet des transactions rapides et sans intermédiaires sur des plateformes décentralisées, avec des coûts réduits.

En revanche, les transactions immobilières traditionnelles impliquent des frais importants (notaire, agence, dossier, etc.) et peuvent prendre plusieurs mois pour se finaliser.

La répartition des risques et la diversification du portefeuille

Investir dans l’immobilier tokenisé permet également de répartir les risques et d’enrichir la diversification de son portefeuille immobilier. Avec les tokens immobiliers, il est possible d’investir dans des parties de divers biens immobiliers. Cette approche diminue le risque de pertes en capital dû à une dépréciation de la propriété ou à des problèmes de locataires défaillants. Ces tokens offrent l’opportunité d’investir dans un éventail de propriétés de haute qualité situées dans différentes régions, améliorant ainsi les chances de bénéficier de la croissance immobilière globale tout en se protégeant contre les fluctuations des marchés locaux.

En revanche, l’immobilier traditionnel tend à concentrer les investissements dans un bien unique, amplifiant le risque de pertes et limitant les possibilités de diversification du portefeuille.

La gestion et la transparence des opérations

Un autre avantage des tokens immobiliers réside dans la simplification de la gestion et l’augmentation de la transparence des opérations.

Les tokens immobiliers reposent sur l’utilisation de smart contracts. Ces derniers sont des programmes autonomes exécutant automatiquement les accords des parties, tels que les paiements des loyers ou la distribution de dividendes.

Cette technologie prévient les erreurs, les fraudes et les litiges tout en réduisant les frais de gestion liés à l’immobilier traditionnel. De plus, un registre public, sécurisé et inaltérable qu’est la blockchain enregistre les tokens immobiliers. Elle consigne toutes les informations relatives aux biens, de leur historique à leur valorisation.

La blockchain assure ainsi une transparence totale et renforce la confiance entre investisseurs et promoteurs.

Rentabilité attendue et défis spécifiques à chaque marché

L’immobilier tokenisé pourrait théoriquement générer une rentabilité plus élevée que l’immobilier traditionnel . Ceci est dû à la réduction des coûts, à la diversification, à la liquidité accrue et à la clarté des transactions.

Cependant, la rentabilité effective de l’immobilier tokenisé dépend aussi de facteurs comme :

• la qualité de la propriété
• La demande du marché
• La fiscalité applicable.

De plus, l’immobilier tokenisé doit faire face à des défis, notamment la régulation qui peut varier, les problématiques de cybersécurité, la volatilité des cryptomonnaies et les aspects techniques complexes. Il est donc crucial, avant d’investir, de s’informer minutieusement sur les détails spécifiques. Ceci inclut les risques et les avantages potentiels de chaque projet de tokenisation immobilière.

En effet, l’immobilier tokenisé représente une innovation passionnante dans le monde de l’investissement immobilier, en exploitant la technologie blockchain pour offrir des avantages significatifs. Ces avantages incluent des seuils d’investissement plus accessibles, une meilleure liquidité, l’opportunité de diversifier votre portefeuille, une gestion simplifiée et une transparence accrue des transactions.

Cependant, cette nouvelle méthode comporte également ses propres défis, tels que :

• L’absence de réglementation claire
• Les problèmes de sécurité informatique
• La volatilité des cryptomonnaies et la complexité technique.

Tableau comparatif des 3 méthodes d’investissement (tokenisé, traditionnelle et fractionnée):

En conclusion, le tableau comparatif illustre clairement les différences et les similitudes entre l’immobilier traditionnel, tokenisé et fractionné. L’immobilier traditionnel demeure une option stable et familière, malgré des besoins d’investissement et de gestion plus élevés. L’immobilier tokenisé apporte de l’innovation et de la flexibilité, avec des seuils d’entrée plus bas et une liquidité accrue. Cependant, il expose également à des risques technologiques et réglementaires.

D’autre part, l’immobilier fractionné est une alternative équilibrée. Il offre diversification et accessibilité sans la complexité totale de la blockchain. Chaque option d’investissement a ses propres avantages et inconvénients, adaptés à différents profils et stratégies d’investisseurs. Il est essentiel de bien comprendre ces options et de consulter des experts avant de prendre des décisions d’investissement.