L’investissement immobilier figure en tête des options préférées pour se créer un patrimoine en France. Il ouvre la porte à la génération de revenus complémentaires et peut offrir des avantages fiscaux importants. Comment investir dans l’immobilier ? Quels critères prendrez vous en compte? Comment faire un investissement à la fois rentable et sécurisé ? Quelle méthode d’investissement mettre en œuvre ?

Choisir un bon investissement immobilier dépend de votre projet : patrimonial, locatif ou génération de cash flow, etc. Selon votre stratégie d’investissement, notre manuel vous accompagnera dans la sélection de l’investissement immobilier selon l’approche que vous aurez privilégiée !

Définir votre stratégie d’investissement immobilier

Comment investir dans l’immobilier sans avoir besoin d’argent ? Le secteur de l’immobilier « pierre papier » est parfait pour vous. En pratique, il y a 3 sortes d’investissements particulièrement attrayants dans ce contexte : la SCPI, le crowdfunding immobilier, l’immobilier en parts.

La SCPI

Une SCPI est une entreprise qui achète des biens immobiliers. Elle propose ensuite aux investisseurs d’en acheter des parts, de la même manière qu’avec des actions en bourse. En acquérant des parts, vous devenez associé de la SCPI et obtenez des revenus proportionnels à votre contribution à des intervalles réguliers.

Il n’est pas nécessaire de s’occuper de ses locataires ou de réaliser des travaux dans une propriété dont vous êtes le propriétaire. Vous n’avez qu’une seule tâche à accomplir : attendre la distribution des revenus locatifs parmi les associés. Le rendement brut est au moins de 4 % (pouvant atteindre 6 % selon les SCPI) et le montant d’investissement initial peut être aussi bas (à partie de 1000 €), ce qui est nettement moins coûteux que l’achat d’une résidence principale ou d’un bien locatif.

Le financement participatif immobilier

Également connu sous le nom de crowdfunding immobilier, c’est un modèle de financement qui permet à un grand nombre de personnes de participer financièrement à un projet immobilier. Ce concept est devenu populaire ces dernières années, offrant une alternative aux méthodes traditionnelles de financement immobilier.

Le crowdfunding immobilier fonctionne de la manière suivante : un promoteur immobilier ou une entreprise spécialisée dans le secteur immobilier propose un projet de construction ou de rénovation sur une plateforme en ligne dédiée au crowdfunding. Les investisseurs peuvent alors consulter les détails du projet, tels que la localisation, le type de bien , les rendements, etc.

Une fois qu’ils ont étudié les informations fournies. Les investisseurs peuvent décider de participer financièrement au projet en investissant une certaine somme d’argent. Cette somme peut varier en fonction du projet et des conditions proposées par le promoteur immobilier. En échange de leur investissement, les investisseurs reçoivent généralement des intérêts en lien avec la somme investi. Les taux d’intérêt pratiqué sur les plateformes varient entre 7% et 11%. Ce type d’investissement dans l’immobilier est risqué car il est lié à la réussite de l’opérateur immobilier.

Avantages et inconvénients du Crowdfunding

Ceci étant, le crowdfunding immobilier présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Tout d’abord, il permet de diversifier leur portefeuille d’investissement en leur donnant accès à des projets immobiliers variés. De plus, il permet d’investir dans l’immobilier avec des montants plus faibles que ceux nécessaires pour acheter un bien immobilier en direct. Enfin, il permet aux investisseurs de bénéficier de l’expertise des promoteurs immobiliers et de leur connaissance du marché.

Pour les promoteurs immobiliers, le crowdfunding offre une alternative intéressante aux méthodes traditionnelles de financement. En effet, il permet de lever des fonds rapidement et facilement, en faisant appel à un grand nombre d’investisseurs potentiels.

Cependant, le crowdfunding immobilier présente également des risques pour les investisseurs. En effet, il est important de bien étudier les projets avec attentions er de valider la capacité de l’opérateur.

L’investissement immobilier fractionné

Cette nouvelle approche révolutionnaire concerne le domaine de l’investissement immobilier. Ce concept permet aux investisseurs d’acquérir des parts dans des actifs immobiliers identifiés, tels que des immeubles résidentiels, des bureaux ou des centres commerciaux, sans avoir à acheter la propriété dans son intégralité.

Cette méthode d’investissement offre de nombreux avantages. Tout d’abord, elle rend l’investissement immobilier plus accessible financièrement. En effet, l’achat d’une propriété entière peut représenter un investissement important, ce qui peut décourager de nombreux investisseurs potentiels. Grâce à l’immobilier fractionné, les investisseurs achètent une fraction de la propriété, ce qui réduit le montant initial nécessaire.

De plus, l’immobilier fractionné offre une plus grande flexibilité aux investisseurs. En effet, ils peuvent choisir d’investir dans différents types de biens immobiliers, en fonction de leurs préférences et de leurs objectifs financiers. Par exemple, certains investisseurs peuvent préférer investir dans des immeubles résidentiels, tandis que d’autres peuvent opter pour des bureaux ou des centres commerciaux. Cette diversification permet de réduire les risques et d’optimiser les rendements.

Avanatge de l’immobilier fractionné

En outre, l’immobilier fractionné permet aux investisseurs de bénéficier de la gestion professionnelle des biens immobiliers. En effet, des experts qui gèrent les propriétés s’occupent de toutes les tâches liées à la gestion, comme la recherche de locataires, la collecte des loyers, et l’entretien des biens. Cela permet aux investisseurs de se libérer des contraintes liées à la gestion immobilière et de se concentrer sur d’autres aspects de leur portefeuille d’investissement.

Enfin, l’immobilier fractionné offre également une liquidité accrue aux investisseurs. Contrairement à l’achat d’une propriété entière, où il peut être difficile de vendre rapidement, les investisseurs peuvent facilement vendre leurs parts dans une propriété fractionnée. Cette méthode s’inscrit dans une tendance de démocratisation de l’investissement immobilier, ce qui réduit considérablement la barrière financière et permet à un plus grand nombre d’investisseurs de participer sur le marché immobilier. Le montant minimum d’investissement est très faible, généralement compris entre 1 et 200 €. Les rendements varient généralement entre 5 et 8%.

Investir seul ou à plusieurs dans un bien immobilier

Il est important de comprendre les différentes options disponibles ainsi que les avantages et les inconvénients de chaque approche.

Investir seul dans un bien immobilier offre une certaine liberté et autonomie. Cela signifie que vous prenez toutes les décisions vous-même, de l’achat du bien à la gestion locative. Vous pouvez choisir le type de bien immobilier qui correspond le mieux à vos objectifs d’investissement, que ce soit une maison individuelle, un appartement, un immeuble de rapport ou un commerce. Vous avez également un contrôle total sur la gestion du bien, y compris la fixation des loyers, la recherche de locataires et la maintenance.

Cependant, investir seul peut également être plus risqué et exigeant en termes de temps et de ressources. Vous devez avoir une connaissance approfondie du marché immobilier local, ainsi que des compétences en gestion immobilière. De plus, vous supportez seul tous les coûts liés à l’achat et à la gestion du bien, y compris les frais d’entretien, les taxes foncières et les charges de copropriété.

Investir dans l’Immobilier à plusieurs ?

Investir à plusieurs dans un bien immobilier peut être une option intéressante pour partager les risques et les coûts. Cela peut se faire en formant une société immobilière ou en créant une copropriété. Dans ce cas, chaque investisseur contribue financièrement à l’achat du bien et partage les bénéfices et les responsabilités. Cela permet de réduire les risques individuels et de bénéficier de l’expertise et des ressources de chaque membre du groupe.

Cependant, investir à plusieurs peut également entraîner des complications et des désaccords potentiels. Il est essentiel d’établir des accords clairs et juridiquement contraignants pour définir les droits et les responsabilités de chaque investisseur. Il est également important de choisir des partenaires de confiance et de s’assurer que tous les membres du groupe partagent la même vision et les mêmes objectifs.

Quelle que soit l’approche choisie, il est essentiel de suivre quelques recommandations.

Comprendre l’importance de l’emplacement

L’emplacement d’un bien immobilier est déterminant pour la réussite de votre investissement. Un emplacement dynamique, attrayant et bien desservi entraîne une forte demande locative. Cela conduit également à des loyers plus élevés et à une augmentation de la valeur à long terme.

Une maison dans un quartier isolé ou mal desservi peut rester vide plus longtemps. Les loyers peuvent baisser et la valeur de la maison peut diminuer.

L’emplacement influence également la fiscalité. Selon l’emplacement, un bien peut être éligible à des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Denormandie ou Malraux. Ces dispositifs permettent de réduire les impôts en échange d’une location. Les avantages fiscaux sont généralement proposés dans des zones où la demande de logement dépasse l’offre.

Critères d’une bonne localisation

Pour choisir un emplacement idéal, plusieurs aspects doivent être pris en compte :

• La démographie : Optez pour des secteurs à la population croissante, indiquant un dynamisme et une demande en logement.
• L’économie : Favorisez des zones avec un marché de l’emploi solide, synonyme de locataires solvables.
• Les transports : Privilégiez les zones bien connectées par les transports en commun, les axes routiers ou les aéroports pour leur accessibilité.
• Services : Les commerces, les écoles, les hôpitaux et les loisirs améliorent la vie et attirent plus de locataires.

Analyser le potentiel de croissance du quartier

Outre l’emplacement général, il est important d’évaluer le potentiel d’évolution du quartier. Informez-vous sur les projets urbanistiques, les plans de rénovation ou de développement susceptibles d’influencer positivement la zone. Examiner l’évolution des prix, des loyers et du marché local peut également donner une indication sur les tendances futures.

Pour cela, des sources d’information fiables et accessibles existent, telles que les sites des collectivités locales, les notaires, ou encore l’INSEE.

Choisir entre l’investissement résidentiel et commercial

La première décision concerne le choix entre l’immobilier résidentiel, destiné à l’habitation (résidence principale ou secondaire), et l’immobilier commercial, destiné aux entreprises (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts). Ce choix se base sur plusieurs critères :

• La rentabilité : L’immobilier commercial peut offrir une rentabilité plus élevée étant donné le niveau plus important des loyers et le fait que les charges sont souvent à la charge du locataire. Néanmoins, il faut considérer le risque de vacance locative élevé en période de crise économique ou de forte concurrence. L’emplacement est alors un élément essentiel.
• La fiscalité : Sous le régime de la TVA, l’immobilier commercial implique des démarches supplémentaires et un coût initial plus important mais offre des avantages comme l’amortissement. L’immobilier résidentiel, exempt de TVA, est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• La gestion : Gérer un bien commercial demande plus de rigueur et de professionnalisme en raison des contrats spécifiques et des normes de sécurité. Il est conseillé de s’entourer d’experts compétents.

Prendre la décision d’investir dans l’immobilier nécessite une approche rigoureuse. Il est essentiel de s’informer, de comparer les options, d’analyser chaque détail et de s’entourer d’experts dans le domaine. De plus, vos objectifs personnels, votre budget, votre situation financière actuelle et les spécificités du marché local doivent tous être pris en considération.

L’investissement immobilier locatif

L’investissement locatif est apprécié car il permet d’acquérir un bien tangible pouvant être utilisé comme résidence principale une fois le crédit immobilier remboursé. Cependant, il est important de préparer ce projet avec soin en choisissant un bon emplacement et un bien attractif pour maximiser les bénéfices et en faire un excellent investissement locatif.

Pour déterminer le potentiel locatif d’un bien immobilier, il est essentiel de choisir sa localisation géographique et de prendre en compte le type de bien et ses possibilités de location. Chaque bien immobilier a ses avantages et inconvénients en fonction des besoins du locataire et des attentes de l’investisseur. Il est donc crucial de sélectionner le bien le plus approprié à votre projet et à votre cible de marché.

La rentabilité locative « classique »

Trouver le bien immobilier le plus rentable ne suppose pas d’aller chercher du côté des zones les plus tendues. Au contraire, optez pour les villes qui offrent le meilleur retour sur investissement – le rapport le plus avantageux entre le coût d’achat et la valeur locative. Une ville comme Roubaix, par exemple, présente un rendement plus séduisant que Paris, car une propriété y est moins coûteuse à l’achat et se loue plus facilement.

Pour dénicher le meilleur investissement locatif longue durée, il vaut mieux regarder du côté des villes de province… Ou à Paris, mais plutôt si vous pouvez accéder à des biens d’exception dont les loyers seront très élevés.

La profitabilité de la location saisonnière

En ce qui concerne la location saisonnière, l’investissement locatif optimal dépendra du taux d’occupation du lieu (sur le littoral, en montagne dans une station de ski, dans une ville thermale, etc.) et de la capacité locative tout au long de l’année. Ainsi, le meilleur investissement immobilier sera déterminé par plusieurs facteurs – tout en gardant à l’esprit qu’il y a toujours un risque de vacance, même pendant la saison la plus touristique.

Cette approche nécessite de preter attention à ne pas dépasser la durée prévue de location à l’année si vous souhaitez rester en LMNP (« loueur meublé non professionnel »). Soyez également attentif aux réglementations (et aux taxes) spécifiques appliquées par certaines villes, comme Paris, pour lutter contre les abus liés à Airbnb.

La location courte durée est un investissement locatif immobilier qui nécessite d’être fait en tenant compte des risques juridiques et fiscaux qui en découlent. Il est important de réaliser ces investissements en phase avec les réglementations (destination adéquate, autorisation des copropriétés, etc.).

Le neuf ou l’ancien

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement, veuillez prendre en compte le rapport entre le prix d’achat, les frais annexes, les revenus locatifs et la valorisation potentielle du bien, en comparant le neuf et l’ancien. Le neuf en immobilier attire grâce à l’excellence des bâtiments, son respect des régulations écologiques, des frais de notaire deux fois moins importants que dans l’ancien (entre 3 et 4%), et des avantages fiscaux tels que le mécanisme Pinel.

Néanmoins, son prix d’achat plus élevé peut compliquer la revente. L’ancien, avec son charme, offre une marge de négociation et une valorisation potentielle grâce à la rénovation, mais implique des frais de notaire et de copropriété plus élevés, ainsi qu’une fiscalité moins favorable.

Acheter près de chez soi

Le meilleur investissement immobilier locatif est généralement celui que l’on fait près de chez soi. Vous êtes familier avec le quartier, la ville, la région, vous avez la possibilité d’analyser le marché immobilier local et vous avez toute liberté de visiter la propriété autant de fois que nécessaire avant de conclure l’accord. De plus, la proximité simplifiera la gestion de la location, vous permettant de gérer votre propriété vous-même sans avoir à payer une somme considérable pour la confier à un professionnel !

Nous avons mis en lumière les facteurs clés à évaluer lors de la sélection d’un bien immobilier à des fins d’investissement. Cela inclut son emplacement, le type de propriété, son potentiel de location, la rentabilité attendue, les implications fiscales ainsi que les options de financement. Nous avons également exploré des alternatives d’investissement telles que les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier, qui offrent des voies d’investissement novatrices et accessibles.