La crise du logement en 2024 est une problématique qui touche de nombreux pays à travers le monde. Cette crise se manifeste par une pénurie de logements abordables, une hausse des prix de l’immobilier et du nombre de personnes sans abri.

Les prix de l’immobilier ancien ont de nouveau diminué au premier trimestre 2024, d’après les données de l’Insee et des Notaires de France. C’est le troisième trimestre consécutif où l’on observe une baisse des valeurs. Depuis 2022, cette tendance s’explique par une diminution de la demande, due à une forte augmentation des taux d’emprunt jusqu’au début de l’année.

La baisse des taux depuis janvier ne montre pas encore les effets attendu. Pour cela, Il faudra attendre 2025 pour que le marché commence à se redresser.

Cet article explore les causes de la crise du logement, ses conséquences, et les solutions pour surmonter ces défis.

Raisons principales de la crise du logement en 2024

• Les coûts élevés des loyers, notamment dans les grandes villes comme Paris.
• L’insuffisance des logements locatifs sociaux, avec une demande supérieure à l’offre, affectant particulièrement les ménages monoparentaux et à faibles revenus.
• Le durcissement des conditions de crédit et la hausse des taux d’intérêt durant la crise immobilière de 2022 et 2023. Bien que Denis Beau, sous-gouverneur de la Banque de France, ait affirmé que la France avait le crédit immobilier le moins cher de la zone euro. L’augmentation des taux a contraint de nombreux acheteurs potentiels à rester locataires et à repousser leur projet d’achat.
• La chute des constructions dans le secteur du bâtiment, en partie due à la hausse des prix des matières premières.
• La loi Climat et Résilience, qui incite à améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les logements énergivores et mal isolés. Certains propriétaires bailleurs, n’ayant pas effectué les travaux nécessaires, ont dû retirer leurs biens du marché locatif.
• La perspective des Jeux olympiques 2024, avec de nombreux propriétaires prévoyant de louer leurs biens à des prix élevés pour les touristes pendant cette période.

Tension sur le marché locatif :

Les exemples cités précédemment expliquent en partie cette tension dans le secteur locatif. Cependant, il existe d’autres facteurs de nature plus sociétale, tels que :

• Le vieillissement de la population.
• Les jeunes adultes qui peinent à trouver un logement dans des résidences étudiantes.
• La séparation des couples pacsés et mariés.

Ces trois situations pénalisent le marché locatif en augmentant le nombre de personnes seules occupant des logements.

Les taux d’emprunt depuis janvier 2024

Aujourd’hui, la situation est inverse. La forte remontée des taux d’intérêt entre janvier 2022 et la fin 2023 est en grande partie responsable de l’état actuel du marché immobilier. Il convient également de noter que les ventes sont au plus bas depuis 1995.

Les taux ont quadruplé en moins de deux ans, passant de 1% en moyenne sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Le régulateur, en limitant le taux d’endettement à 35% (assurance de prêt incluse), sans tenir compte du reste à vivre, prive de nombreux ménages solvables d’accès au crédit immobilier.

La baisse généralisée des prix est une réponse logique à la hausse des taux, mais elle se manifeste plus tardivement. Dans de nombreuses régions, les prix étaient et restent souvent décorrélés des revenus des ménages après les fortes augmentations avant et après la crise sanitaire.

Actuellement, il est possible de s’endetter sur 20 ans à un taux brut d’environ 3,80%, avec des dossiers premium pouvant bénéficier d’une réduction substantielle. Cependant, malgré la baisse conjointe des prix et des taux, les experts ne prévoient aucune reprise dans les prochains mois.

La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) maintient sa prévision de recul à 800 000 transactions en 2024 et anticipe une stabilité du marché en volume au second semestre.

Une Baisse des prix dans l’immobilier dans les trois trimestres

D’après l’indice de référence Notaires-Insee, les prix de l’immobilier ont reculé de -1,6% au premier trimestre 2024, après une baisse de -1,8% au quatrième trimestre 2023. Il s’agit du troisième trimestre consécutif de baisse, portant le repli annuel à -5,2%.

Plus précisément, cette baisse est plus prononcée pour les appartements (-5,5%) que pour les maisons (-4,9%). Le marché immobilier étant hétérogène, la province s’en sort mieux que la région parisienne, avec une baisse annuelle de -4,2% contre -8,1% pour cette dernière.

En Île-de-France, les prix ont diminué de -2,6% sur un trimestre, marquant ainsi la sixième baisse consécutive. En province, la baisse trimestrielle est plus modérée à -1,2% après -1,9%. Sur un an, la baisse des prix s’accentue tant pour les maisons (-4,4% après -3,3%) que pour les appartements (-3,8% après -2,0%).

la baisse des ventes immobilières

Le nombre de transactions annuelles continue de diminuer.

À la fin de mars 2024, il était estimé à 822 000, après 869 000 à la fin de décembre 2023 et 931 000 à la fin de septembre 2023. La reprise est attendue, mais ses effets ne se font pas encore sentir sur l’activité. Les ventes diminuent depuis septembre 2021. La chute est spectaculaire, atteignant près de -32%, avec 1,2 million de ventes sur douze mois à cette époque.

Le nombre de transactions de logements anciens sur 12 mois est similaire au niveau observé au troisième trimestre 2016 (824 000 ventes). Le volume des ventes s’était ensuite redressé avant de chuter fortement pendant la crise du Covid, tombant en dessous du million.

La baisse historique des taux d’emprunt entre le printemps 2020 et la fin 2021 avait permis des records d’activité en 2021, avec plus de 1,2 million de transactions.

Solutions possibles pour surmonter la crise du logement en 2024

Promotion de la construction de logements abordables

Pour surmonter la crise du logement, il est essentiel de promouvoir la construction de logements abordables. Cela peut être fait en :

• Réduisant les obstacles bureaucratiques
• Fournissant des incitations financières aux promoteurs
• Intégrant des logements abordables dans les plans de développement urbain.

Une planification urbaine proactive qui inclut des logements pour tous les niveaux de revenus est cruciale.

Réforme des réglementations de zonage et d’urbanisme

Les réglementations de zonage actuelles souvent limitent la densité de construction et favorisent les logements abordables. Réformer ces réglementations pour permettre une plus grande densité et divers types de logements peut augmenter l’offre de logements.

De plus, encourager le développement mixte qui combine logements, commerces et espaces publics peut créer des communautés plus durables.

Encouragement des partenariats public privé

Les partenariats public privé peuvent jouer un rôle clé dans la résolution de la crise du logement. En travaillant ensemble, les gouvernements et les entreprises peuvent partager les risques et les bénéfices de la construction de nouveaux logements. Ces partenariats peuvent inclure :

• Des accords de partage des coûts
• Des incitations fiscales
• Des subventions pour les projets de logements abordables.

Innovation dans le secteur immobilier

L’innovation technologique et les nouvelles pratiques de construction peuvent également contribuer à résoudre la crise du logement. Par exemple :

• L’utilisation de la construction modulaire et de matériaux de construction durables peut réduire les coûts et les délais de construction.

De plus, les nouvelles technologies comme l’impression 3D de maisons offrent des solutions prometteuses pour créer des logements abordables rapidement et à moindre coût.