Les tendances du marché immobilier au Portugal pour 2024 indiquent une hausse rapide des prix des maisons comparée à d’autres pays de l’UE. Entre 2010 et 2023, les prix des logements au Portugal ont grimpé de 95,5 %. Pendant la même période, ils ont augmenté de 79 % en Allemagne, de 46,7 % aux Pays-Bas et de 33 % en France, selon l’IESEG School of Management.

D’après les données d’Eurostat, cette hausse marquée des prix des logements au Portugal par rapport aux autres pays de l’UE. Cela concerne principalement les biens existants plutôt que les nouvelles constructions. Entre 2010 et 2023, le prix moyen des logements neufs a progressé de 3,8 % au Portugal, de 1,7 % aux Pays-Bas et de 0,5 % en France, tandis qu’en Allemagne, il a diminué de 5,8 %.

Les coûts de l’immobilier au Portugal en 2024

L’augmentation des prix des logements au Portugal a été bien plus significative par rapport aux autres pays de l’UE. On pourrait attribuer cela au régime fiscal avantageux pour les résidents non habituels.

Toutefois, ce régime fiscal prend fin à la fin de 2023, ce qui pourrait influencer les prix des maisons en 2024. Le gouverneur de la Banque du Portugal a néanmoins exprimé des doutes quant à l’impact réel de ce régime fiscal sur la flambée des prix. On s’attend ainsi à ce que les prix des maisons au Portugal continuent de croître, mais à un rythme plus modéré, en 2024, suite à la suppression du régime fiscal pour les résidents étrangers.

Les coûts de l’immobilier résidentiel

Le coût moyen de l’immobilier résidentiel au Portugal est d’environ 1 500 €/M, bien que ce montant puisse varier selon la région. Par exemple, les prix des villas et des appartements sont environ 30 % plus élevés à Lisbonne, en Algarve et à Madère.

Il est également crucial de noter que les statistiques officielles peuvent ne pas refléter fidèlement la réalité du marché. Les agences immobilières et les portails en ligne présentent souvent des chiffres différents, basés sur les transactions qu’ils ont réalisées.

Les étrangers qui achètent ou louent des logements au Portugal pour obtenir un visa D7 et un permis de séjour contribuent également à la hausse des prix.

Comparé à d’autres pays européens, l’immobilier portugais reste relativement abordable. Par exemple, le prix moyen par mètre carré est :

• De 9 609 € en Autriche
• De 8 281 € en Norvège
• De 4 012 € en France (pour un appartement)
• De 6 589 € en Italie.

Les taux hypothécaires au Portugal sont également relativement bas, avec un taux moyen de 3,3 %. Les banques financent jusqu’à 80 % du coût de la propriété pour les étrangers.

Le marché locatif au Portugal 

Le marché locatif au Portugal connaît une expansion rapide, surtout dans les zones touristiques et les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Cette croissance est stimulée par une demande croissante de la part des touristes, des étudiants et des professionnels étrangers. Dans cette section, nous examinerons les divers aspects du marché locatif au Portugal, y compris les rendements locatifs et les réglementations en vigueur.

Les prix de location au Portugal

Les prix de location au Portugal varient largement selon la région et le type de propriété. Par exemple:

• Lisbonne, le loyer moyen pour un appartement d’une chambre en centre-ville est d’environ 1 227 €, tandis qu’en périphérie, il se situe autour de 803 €
• Porto, les loyers sont de 841 € et 648 €.

Les zones touristiques comme l’Algarve et Madère enregistrent également des loyers élevés en raison de la demande saisonnière. Les propriétés de luxe dans ces régions peuvent atteindre des prix bien plus élevés, surtout en haute saison.

Rentabilité de l’investissement locatif

Le marché locatif portugais présente une opportunité de rentabilité notable pour les investisseurs. Selon le Global Property Guide, les taux de rendement locatif moyen atteignent:

• 5,6 % à Lisbonne
• 5,9 % à Funchal
• 5,7 % à Setubal.

Ces taux combinés à des taux hypothécaires bas et à la stabilité du marché immobilier, renforcent l’attrait du Portugal pour les investissements locatifs.

Ce qu’il faut savoir avant d’investir au Portugal

Préparation administrative

Pour acquérir un bien immobilier au Portugal, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’identification fiscale individuel (NIF) et d’ouvrir un compte bancaire portugais. Ces démarches peuvent être effectuées par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un représentant fiscal.

Ensuite, les parties signent un contrat préliminaire qui détaille la description de la propriété, le prix, le calendrier de paiement, ainsi que leurs droits et obligations. Un dépôt, représentant entre 10 % et 30 % du prix de la propriété, est également exigé.

Finalisation de l’achat

Une fois tous les documents nécessaires obtenus et les taxes payées, l’achat peut être finalisé en présence d’un notaire. Ce dernier enverra ensuite des copies du contrat à l’administration fiscale et au registre foncier pour enregistrer le nouveau propriétaire.

Financement et hypothèques

Les banques portugaises proposent des prêts hypothécaires aux citoyens comme aux étrangers. La durée des prêts peut s’étendre de 2 à 40 ans. Le taux d’intérêt moyen est de 3,3 %, mais il peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le montant de l’apport initial, la situation financière de l’emprunteur, la valeur du bien et la durée de l’emprunt.

Évaluation de la propriété Avant de consentir un prêt hypothécaire, les banques procèdent à une évaluation de la propriété. Ce service est payant; par exemple, la banque BPI facture 340 € pour cette évaluation.

Solutions de prêt

Le montant de l’apport initial pour un prêt hypothécaire dans les banques portugaises varie de 20 % à 50 % de la valeur de la propriété. Par exemple, chez Novobanco, l’apport initial minimum est de 20 %, tandis que chez Santander Bank, il est de 30 %.

Coûts d’entretien de la propriété

Les propriétaires de biens immobiliers au Portugal sont soumis à une taxe municipale annuelle, l’IMT, qui varie de 0,3 % à 0,8 % de la valeur cadastrale de la propriété. Chaque municipalité fixe son propre taux. Outre les taxes, les coûts d’entretien incluent également les factures de services publics tels que l’électricité, l’eau et le gaz.

Où acheter un bien immobilier au Portugal ?

Savoir où investir au Portugal dépend du type de propriété, car chaque région du pays propose différents styles de logements.

Pour ceux qui cherchent un appartement à Lisbonne, des quartiers comme Chiado, Baixa et Lapa sont très prisés par les acheteurs étrangers. Ces zones centrales offrent un mélange de propriétés anciennes et modernes, avec de nombreux appartements situés dans des bâtiments magnifiquement rénovés.

Pour des options plus contemporaines, des quartiers comme Campolide ou Parque das Nações sont recommandés. Les banlieues ouest de Lisbonne représentent également un excellent rapport qualité prix et gagnent en popularité auprès des acheteurs étrangers.

Braga

Située dans le nord du Portugal à environ une heure de Porto, est la troisième plus grande ville du pays. Réputée pour son riche patrimoine culturel et historique.

Les logements à Braga sont proposés à des prix abordables. Ce qui en fait une excellente option pour ceux recherchant un bon rapport qualité prix ou souhaitant investir dans plusieurs propriétés.

À Braga, le prix moyen d’un appartement en centre-ville est de 1 816 € par mètre carré, offrant un rendement locatif brut de 6,5 % selon les chiffres de Numbeo. Ce rendement est le deuxième plus élevé de la liste, juste derrière Setúba

Porto

Porto, la deuxième plus grande ville du Portugal, est situé sur les rives du fleuve Douro, dans le nord du pays. Réputée pour sa riche culture et son patrimoine historique, Porto est une destination attrayante pour les investissements immobiliers. La popularité croissante de la ville auprès des acheteurs et des locataires étrangers augmente la demande de propriétés.

Les appartements en centre-ville se vendent à un prix moyen de 3 413 € par mètre carré, offrant un rendement locatif brut de 4,62 %.

Coimbra

Située au cœur du Portugal sur les rives du fleuve Mondego. Coimbra est une ville qui marie bâtiments modernes et historiques, avec de nombreuses églises et monuments bien conservés.

Elle représente une excellente opportunité pour les investisseurs intéressés par l’achat et la revente de biens immobiliers. La ville accueille plusieurs universités, générant une demande constante de logements pour étudiants. De plus, elle bénéficie d’une position centrale et de bonnes connexions avec le reste du pays. C’est un excellent point de départ pour explorer les différentes régions du Portugal.

Un appartement en centre-ville coûte environ 2 224 € par mètre carré et offre un rendement locatif de 4,41 %.

Lisbonne

Lisbonne, la capitale et la plus grande ville du Portugal, se situe sur les rives du fleuve Tage. Les acheteurs étrangers prisent particulièrement les quartiers de Chiado, Baixa et Lapa pour trouver un appartement à Lisbonne. Pour des options plus modernes, Campolide et Parque das Nações sont également à considérer.

La banlieue ouest de Lisbonne offre un excellent rapport qualité prix et gagne en popularité. L’investissement immobilier à Lisbonne est une opportunité exceptionnelle pour les investisseurs souhaitant développer leur portefeuille au Portugal.

En tant que capitale la plus occidentale d’Europe, Lisbonne bénéficie d’un climat doux, d’une magnifique architecture et d’une scène culturelle dynamique, faisant d’elle un lieu de vie très attractif. C’est également une destination touristique populaire, entraînant une forte demande de locations à court terme.

Acheter un appartement à Lisbonne est un investissement judicieux, car les prix sont en hausse avec un fort potentiel d’appréciation du capital. Comme on peut s’y attendre pour une capitale, les prix à Lisbonne sont les plus élevés de cette liste. En moyenne, les appartements en ville coûtent 5 239 € par mètre carré, avec un rendement locatif d’environ 4,38 %.

Les stations balnéaires de l’Algarve

La région de l’Algarve, située au sud du Portugal, s’étend sur 150 km de côtes et s’étend vers le nord jusqu’à l’Alentejo, une zone plus rurale. Réputée pour ses magnifiques plages surplombant l’océan Atlantique et ses nombreux terrains de golf, l’Algarve est une destination touristique très prisée. Voici quelques-unes des villes les plus recherchées dans cette région :

Setúbal

Setúbal représente un excellent choix pour les investisseurs intéressés par des propriétés locatives. Avec ses nombreuses attractions naturelles nationales, la demande d’hébergement touristique y est constante.

De plus, sa proximité avec Lisbonne en fait un point de départ idéal pour explorer la capitale portugaise.

Actuellement, Setúbal offre des opportunités attractives, avec des appartements en centre-ville à seulement 1 500 € par mètre carré et un rendement locatif impressionnant de 9,55 %.

Lagos

Une ville historique située sur la côte sud-ouest du Portugal. C’est une destination touristique très prisée avec une forte demande de locations à court terme.

Investir dans un appartement à Lagos est une décision judicieuse, car les prix sont en augmentation et il existe un fort potentiel d’appréciation du capital.

Pour ceux à la recherche de propriétés plus modernes, les quartiers de Lagos Marina ou Parque da Floresta sont à considérer. Les appartements du centre-ville de Lagos coûtent en moyenne 3 337 € par mètre carré et offrent un rendement locatif de 5,57 %.

Faro

Grâce à son aéroport, Faro est la porte d’entrée touristique du sud du Portugal et la capitale de l’Algarve. Cette ville, à la fois touristique et étudiante, offre de nombreux avantages pour l’achat d’un appartement au Portugal. Faro offre plusieurs rues commerçantes piétonnes, un large choix de restaurants, et le Parque Natural de Ria Formosa situé au sud. Cet endroit est parfait pour se promener, observer les oiseaux ou se baigner dans l’une des magnifiques lagunes d’eau salée.

Le prix d’une propriété dans le centre de Faro est d’environ 2 425 € par mètre carré.