Investir en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une option pour diversifier leur portefeuille et générer des revenus complémentaires.

Ce type d’investissement, accessible et potentiellement lucratif. Il permet de mutualiser les risques tout en bénéficiant de la gestion par des professionnels. Cependant, pour réussir son investissement en SCPI, il est crucial de bien comprendre son fonctionnement, ses avantages, ses risques et la fiscalité applicable.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour bien investir en SCPI. Pourquoi opter pour les SCPI et comment maximiser vos chances de réussite dans cet investissement ?

Qu’est-ce qu’une SCPI

Les SCPI représentent une forme d’investissement stratégique qui cible un portefeuille immobilier varié, incluant des bureaux, commerces, résidences, ainsi que des propriétés dédiées à des secteurs spécifiques tels que la santé, l’éducation, le tourisme, les loisirs ou encore l’hôtellerie et la logistique.

Cette modalité d’investissement vise à construire un patrimoine immobilier locatif diversifié, non seulement en termes de localisation géographique :

• Que ce soit en France, spécifiquement à Paris, ailleurs en Europe ou même en dehors de la zone euro
• Mais également en ce qui concerne la nature des actifs et les secteurs d’activité des locataires.

Les acteurs clés dans une SCPI

Plusieurs acteurs interviennent dans le fonctionnement d’une SCPI :

• les associés (investisseurs), la société de gestion (qui administre et gère le patrimoine immobilier)
• Le conseil de surveillance (qui contrôle la gestion de la société).

Chaque acteur joue un rôle précis pour assurer la bonne marche de la SCPI et optimiser les rendements.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir dans les SCPI offre de nombreux avantages : un rendement attractif, une mutualisation des risques, et une flexibilité adaptée à vos projets d’investissement. Accessible directement ou via un contrat d’assurance-vie ou un PER, ce placement constitue également une excellente stratégie pour générer des revenus supplémentaires à la retraite, ou pour construire un capital mobilisable à moyen terme afin de financer divers projets, comme les études de vos enfants, entre autres.

Les avantages d’investir en SCPI

Avant de vous lancer dans un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est essentiel d’examiner les avantages de cette solution d’investissement immobilier indirect. Cette analyse vous aidera à évaluer si la SCPI peut répondre à vos objectifs de placement, tant à court qu’à long terme.

Rentabilité des SCPI

La SCPI est un placement offrant un potentiel de rentabilité attractif. En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI était de 4,53 %, selon les données de l’ASPIM et de l’IEIF, également appelé rendement moyen.

Cependant, il est prudent de ne pas se fier uniquement à cet indicateur. Investir dans une SCPI doit être envisagé comme un placement à long terme, avec une recommandation de conserver ses parts pendant 10 ans pour optimiser la rentabilité.

Pour évaluer les performances d’une SCPI sur le long terme, il est important de s’intéresser au TRI (taux de rendement interne), qui mesure le rendement de la SCPI sur une période de 5 ou 10 ans.

Un risque mutualisé

Les SCPI offrent une mutualisation des risques sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. L’investissement est réparti sur plusieurs immeubles situés dans les principales métropoles françaises et même européennes.

De plus, contrairement à l’immobilier locatif en direct, vous n’avez aucune contrainte de gestion. Celle-ci est assurée par une société agréée, appelée Société de Gestion. Cette dernière se charge des investissements, de la gestion locative, de l’entretien des locaux, des travaux ainsi que de toutes les formalités administratives et fiscales.

Investir dans différentes SCPI pour diversifier son patrimoine

La diversification est un élément clé. Elle vous permet de mieux protéger votre patrimoine en répartissant les risques. En choisissant plusieurs sociétés de gestion, vous pouvez répartir judicieusement votre épargne, réduisant ainsi le risque global.

Il existe différents types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier :

La SCPI de rendement

Vous achetez des parts de biens immobiliers et recevez des loyers proportionnels à votre investissement. Les dividendes sont versés trimestriellement, offrant ainsi des revenus réguliers.

La SCPI de plus-value

Ces sociétés acquièrent des biens sous-évalués pour les revaloriser. L’objectif est de réaliser une plus-value significative à terme. Contrairement aux SCPI de rendement, elles ne distribuent pas de dividendes. Cet investissement est à long terme, avec des gains obtenus lors de la revente des biens.

La SCPI fiscale

Bien que son rendement soit inférieur à celui des SCPI de rendement, elle offre un avantage fiscal important : la réduction de votre imposition. Vous investissez dans des immeubles résidentiels éligibles à des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. La réduction d’impôt est proportionnelle à votre investissement. Ainsi, vous constituez votre patrimoine tout en bénéficiant immédiatement d’un avantage fiscal considérable.

La fiscalité des SCPI

Imposition des revenus des SCPI

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les associés doivent déclarer ces revenus et peuvent, sous certaines conditions, bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Il est important de bien se renseigner sur les obligations fiscales et les éventuelles optimisations possibles.

Fiscalité des plus-values des SCPI

Lors de la revente de parts de SCPI, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Des abattements pour durée de détention peuvent s’appliquer, réduisant ainsi l’imposition. Une bonne connaissance des règles fiscales permet d’optimiser la gestion de son investissement.

Les différents types de SCPI

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus courantes. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts) et visent à générer des revenus réguliers pour les associés. Les SCPI de rendement offrent généralement des taux de distribution attractifs.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales, quant à elles, permettent de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un investissement dans des biens immobiliers répondant à certains critères (zones géographiques spécifiques, types de biens). Elles peuvent être utilisées pour réduire l’impôt sur le revenu grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, la loi Malraux ou le déficit foncier.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value se concentrent sur l’acquisition de biens immobiliers sous-évalués ou nécessitant des travaux de rénovation. L’objectif est de réaliser une plus-value à la revente des biens, plutôt que de générer des revenus locatifs réguliers. Ce type de SCPI convient aux investisseurs recherchant une valorisation de leur capital à long terme.

Les inconvénients des SCPI

Montant et durée de l’investissement

L’investissement en SCPI dépendra de votre situation financière, de vos objectifs de placement à long terme, et de votre appétit pour le risque. Les SCPI sont des placements de longue durée, avec une durée de détention recommandée variant de 8 à 10 ans selon les spécificités de chaque SCPI.

Risques de perte de capital et de change

Investir en SCPI présente un risque de perte en capital, similaire à d’autres formes d’investissement. De plus, les SCPI investissant hors de la zone euro, notamment en Europe et au Canada, sont sujettes au risque de change. Ce qui peut affecter négativement la valorisation des biens immobiliers et les revenus locatifs.

Liquidité et investissement par emprunt

Les parts de SCPI ne bénéficient d’aucune garantie de liquidité ; la revente des parts dépend de la présence d’acheteurs ou de dispositifs réglementaires permettant la cession des actifs.

Lors d’un financement par emprunt, il est crucial de considérer les risques de non-couverture des échéances d’intérêt par les revenus, de remboursement du capital en fin de prêt, notamment si les conditions du marché immobilier se détériorent, ainsi que les aspects fiscaux liés à la déductibilité des intérêts.

Risques liés aux variations du marché immobilier

Les fluctuations du marché peuvent considérablement influer sur la valeur des propriétés, affectées aussi par les conditions du marché locatif, telles que les risques de vacance ou de non-paiement des loyers, ainsi que par la qualité technique des immeubles.

Risques liés à la gestion discrétionnaire

La gestion d’une SCPI est sujette à l’anticipation des tendances de marché et à la sélection d’actifs. Il y a un risque que la SCPI ne soit pas investie dans les marchés ou les propriétés les plus rentables à tout moment. En conséquence, la performance de la SCPI pourrait être inférieure aux attentes, et la valeur de ses parts pourrait diminuer.

Fonctionnement des SCPI

Gestion régulée

Sous la supervision de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), les SCPI sont administrées par une Société de gestion qui se charge de l’acquisition, de l’arbitrage des biens immobiliers, de la gestion locative, de l’information des associés, et de l’organisation du marché des parts. Les épargnants investissent dans les SCPI en achetant des parts qui peuvent être acquises au comptant pour un revenu immédiat, à crédit pour construire un patrimoine avec des revenus différés, en nue-propriété pour un revenu différé ou une réduction de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ou via une assurance vie pour optimiser la fiscalité des revenus et de la succession.

Achat et vente de parts

Le marché des parts de SCPI varie selon la nature du capital de la SCPI :

• SCPI à Capital Variable : permet les transactions de parts de manière continue.
• SCPI à Capital Fixe : offre la possibilité d’acheter ou de revendre des parts sur le marché secondaire à des dates prédéfinies.

Pour plus de détails, il est recommandé de consulter un conseiller.

Modalités de souscription et financement

Les investisseurs ont plusieurs options pour souscrire à des parts de SCPI :

• Au comptant : pour générer un revenu complémentaire immédiat.
• À crédit : pour bâtir un patrimoine à long terme.
• Via assurance-vie : pour bénéficier d’avantages fiscaux.
• En démembrement de propriété : pour obtenir une décote à l’achat et préparer la retraite.

Frais associés

Les frais liés à l’investissement en SCPI incluent :

• Frais de souscription : entre 8% et 10%, incluant les droits d’enregistrement éventuels.
• Frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% annuellement, déduits des dividendes versés.

Rémunération de l’intermédiaire

Des plateformes, en tant qu’intermédiaire, perçoivent une rémunération de la part de ses fournisseurs, qui peut inclure une part des frais d’investissement et des frais de gestion.

Organismes de contrôle

La SCPI est gérée par une Société de Gestion validée par l’AMF, qui veille à la transparence et à la bonne information des investisseurs, assurant ainsi un investissement éclairé. L’AMF définit également les règles de gestion, les normes de marché, et les critères d’investissement et d’arbitrage pour les sociétés de gestion.

En conclusion

Investir en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) offre une excellente opportunité pour diversifier un portefeuille et générer des revenus complémentaires.

Gérées par des professionnels, les SCPI simplifient l’accès à l’immobilier locatif tout en mutualisant les risques. Toutefois, il est crucial de comprendre les spécificités, les risques, et la fiscalité liés à ce type d’investissement.

Pour réussir, il est conseillé d’évaluer le potentiel de rendement, de diversifier vos SCPI et de consulter régulièrement un conseiller en gestion de patrimoine. Ainsi, un investissement judicieux en SCPI peut renforcer et protéger efficacement votre patrimoine à long terme.