Le marché immobilier portugais se distingue par sa diversité. D’un côté, les grandes villes comme Lisbonne et Porto connaissent une forte demande.

En revanche, les zones rurales offrent des opportunités à des prix plus bas. Par conséquent, il est essentiel de bien choisir l’emplacement de votre investissement. Cela dépendra de vos objectifs, qu’il s’agisse de rendement locatif ou de plus-value à long terme.

De plus, les réformes récentes ont encouragé les investissements. Par exemple, le programme des « Golden Visa » a attiré de nombreux acheteurs étrangers. En outre, le Portugal bénéficie d’une économie stable, ce qui rassure les investisseurs. Par ailleurs, la qualité de vie et le climat en font une destination attrayante.

État du marché immobilier portugais

Le marché immobilier portugais connaît une expansion significative ces dernières années, attirant un nombre croissant d’investisseurs internationaux. En tant que membre de l’Union Européenne, le Portugal bénéficie de transactions facilitées. Analysons l’état actuel du marché immobilier au Portugal en nous appuyant sur des données concrètes pour comprendre ses dynamiques.

Depuis 2018, les prix de l’immobilier ont connu une hausse régulière, enregistrant une augmentation moyenne de 6,2 % l’année dernière et de 41 % au cours des cinq dernières années. La demande reste particulièrement forte en Algarve et dans la région métropolitaine de Lisbonne, contribuant à cette tendance à la hausse.

Différences régionales

Lisbonne domine le marché avec les prix les plus élevés, atteignant en moyenne 5 538 € par mètre carré en février 2024. L’Algarve, bien que très prisée par les acheteurs étrangers, notamment pour les résidences de luxe et de vacances, affiche des prix plus modérés avec une moyenne de 3 300 €/m² dans le district de Faro en février 2024.

Facteurs d’attraction

Plusieurs éléments rendent le Portugal attractif pour les investisseurs :

• la stabilité économique avec une croissance du PIB de 2,3 % en 2023
• La qualité de vie due à un climat agréable
• Une sécurité élevée
• Un coût de la vie inférieur à celui de nombreux autres pays européens.

De plus, des incitations fiscales telles que le régime de Résident Non Habituel (RNH) attirent les retraités français et les professionnels étrangers.

Opportunités d’investissement

Les centres historiques suscitent un fort intérêt pour les propriétés rénovées et modernisées, ouvrant ainsi des opportunités aux investisseurs prêts à entreprendre des projets de rénovation. Par ailleurs, les locations saisonnières représentent une option attrayante, particulièrement dans les zones touristiques en plein essor comme les villes côtières et les grandes métropoles.

Les étapes pour acheter un bien au Portugal

L’achat immobilier au Portugal séduit de nombreux investisseurs et particuliers en raison de ses multiples avantages. Voici les principales étapes à suivre pour mener à bien votre projet d’investissement, en tenant compte des prérequis et des aspects financiers.

Prérequis

Avant toute démarche, il est essentiel d’obtenir un Numéro d’Identification Fiscale (NIF) auprès des autorités fiscales portugaises.

En effet, ce numéro est indispensable pour toutes les transactions immobilières et plus largement pour toute interaction avec l’administration portugaise. Il est même utilisé pour des opérations courantes comme les achats au supermarché, afin de bénéficier de déductions fiscales en fin d’année. Il est donc conseillé de l’obtenir rapidement ! Pour ce faire, vous pouvez vous rendre aux services des « finanças » ou solliciter l’aide d’un avocat ou d’un solicitador.

Recherche de la propriété idéale

Trouver la propriété idéale au Portugal nécessite de la patience et une bonne préparation. En premier lieu, il est essentiel de définir vos critères. Cela inclut :

• Le type de bien
• La localisation
• Le budget.

Ensuite, faire appel à un agent immobilier local peut grandement faciliter votre recherche. Ce dernier facilite vos recherches et effectue les visites pour vous. Il réduit vos déplacements. Il déniche des opportunités rares, souvent inaccessibles. Les agences disposent souvent de biens off-market.

Les agences perçoivent une commission entre 3 % et 6 %. Cette commission est basée sur le prix de vente. Le vendeur paie cette commission, ce qui avantage l’acheteur. Cependant, cela désavantage le vendeur.

D’ailleurs, il est recommandé de visiter plusieurs propriétés avant de prendre une décision. En effet, cela vous permettra de comparer les offres et de mieux évaluer le rapport qualité-prix. De plus, n’oubliez pas de vérifier l’état du bien, ainsi que son environnement immédiat. Enfin, il est conseillé de s’assurer que toutes les autorisations et documents légaux sont en règle avant de faire une offre.

Par ailleurs, le marché portugais peut être très compétitif, surtout dans les zones touristiques. Il est donc important d’être réactif. De plus, il est essentiel de se familiariser avec les prix du marché local pour éviter de surpayer. Enfin, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier pour sécuriser votre transaction.

Proposition et CPCV

Vous avez trouvé le bien immobilier idéal. L’étape suivante est de faire une offre au vendeur. Il est crucial de vérifier certains éléments avant de continuer.

Un avocat spécialisé en immobilier peut vérifier la conformité de tous les documents. C’est essentiel pour protéger vos intérêts. Certains vendeurs pourraient tenter de cacher des informations importantes. L’avocat s’assure de la légalité du bien, de la conformité des documents et de l’absence de dettes. Vous pouvez vérifier vous-même, mais cela comporte des risques.

Après ces vérifications, vous signez la promesse d’achat, appelée « Contrato de Promessa de Compra e Venda » (CPCV). Ce document engage l’acheteur et le vendeur à conclure la vente selon des conditions précises. Ne signez rien sans comprendre tous les termes.

Vous devez également verser un acompte, appelé « Sinal ». Ce dépôt, généralement 10 % du prix d’achat, réserve le bien. Le montant peut varier selon l’accord avec le vendeur. Le « Sinal » est versé à la signature du CPCV et sera récupéré à la finalisation de la vente.

Important à Savoir : Si vous vous retirez sans motif valable, vous perdez le « Sinal ». Ajoutez des clauses suspensives d’obtention de crédit si nécessaire. Si le vendeur se retire sans raison valable, il vous doit le double du « Sinal ».

Financement de votre achat immobilier au Portugal

Vous avez signé votre CPCV et avez besoin de financement. Pas d’inquiétude, CAFIMO est là pour vous aider ! Vous n’avez pas besoin d’attendre la signature du CPCV pour commencer votre recherche de financement. En démarrant tôt, vous raccourcissez les délais et vous vous assurez de votre capacité financière.

Les options de financement disponibles au Portugal

Financer un achat immobilier au Portugal peut se faire de différentes manières. Les résidents comme les non-résidents peuvent contracter un prêt immobilier auprès d’une banque portugaise. En général, ces prêts couvrent jusqu’à 70-80 % du prix d’achat pour les non-résidents, et jusqu’à 90 % pour les résidents.

Par ailleurs, il est également possible de financer l’achat via une banque française. Cependant, cette option peut s’avérer plus coûteuse, car les banques françaises appliquent généralement des conditions plus strictes pour les biens situés à l’étranger. Il est donc important de comparer les offres et de bien évaluer vos options.

D’autre part, pour ceux disposant de liquidités, le paiement en cash est une option intéressante. Cette méthode permet souvent de négocier un meilleur prix avec le vendeur, en raison de la rapidité et de la sécurité du paiement. Cependant, cela nécessite de mobiliser une somme importante de capital. Il est donc crucial de bien planifier votre financement avant de vous engager.

Banque Portugaise vs Banque Française

Beaucoup envisagent un financement par une banque française, car cela semble plus simple sans la barrière de la langue.

Cependant, la réalité est souvent différente. Les banques françaises ne peuvent généralement offrir de financement qu’en hypothéquant un bien que vous possédez déjà. Elles ne peuvent pas prendre de garantie sur un bien au Portugal. Elles exigent donc une hypothèque sur un bien sans crédit en France, équivalent au budget souhaité.

Cette option est fastidieuse et les taux d’intérêt sont souvent plus élevés.

Avec une banque portugaise, le processus est plus simple. Elles peuvent prendre des garanties sur leur territoire. Elles offrent donc des crédits immobiliers à des taux très avantageux.

Caractéristiques de l’emprunt

Les crédits immobiliers au Portugal diffèrent de ceux en France. Ils offrent de nombreux avantages, avec quelques inconvénients :

• Financement jusqu’à 90 % pour une résidence principale.
• Financement jusqu’à 80 % pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
• Financement jusqu’à 70 % pour les résidents étrangers hors Union Européenne.
• Durée maximale de 40 ans pour une résidence principale, 30 ans pour une résidence secondaire.
• Âge maximal d’emprunt de 75 ans (certaines banques permettent jusqu’à 80 ans).
• Assurance crédit possible avec la banque ou hors banque via CAFIMO (appelée assurance vie au Portugal).
• Taux d’endettement maximal jusqu’à 50 %, selon votre situation globale et votre revenu moyen.

Chaque situation est unique, et ces conditions représentent le maximum sans étude préalable. Pour plus d’informations, notre équipe de courtiers en crédits immobiliers est à votre disposition.

Signature de l’acte : que faut-il savoir ?

La signature de l’acte de vente, appelée « escritura », est l’étape finale du processus d’achat.

Cet acte se signe devant un notaire, qui vérifie que toutes les conditions légales sont remplies. Il s’assure également que les deux parties comprennent les termes de la transaction. Par ailleurs, le notaire joue un rôle clé dans la vérification des documents légaux.

Avant la signature, toujours s’assurer que tous les documents nécessaires sont en ordre. Cela inclut le titre de propriété, les certificats énergétiques, et tout autre document légal pertinent.

Par ailleurs, des frais supplémentaires s’appliquent lors de la signature de l’acte. Il s’agit notamment des frais de notaire et des taxes liées à la transaction, comme l’IMT (Impôt Municipal sur les Transmissions). Ces frais doivent être pris en compte dans votre budget global.

Enfin, une fois l’acte signé, le bien est officiellement enregistré à votre nom, et vous devenez le propriétaire légal.

Rappel sur les frais d’achat

En plus de votre apport personnel pour le financement, vous devez payer des taxes le jour de la signature. Voici le détail :

• IMT : Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. C’est l’impôt municipal sur les transactions immobilières au Portugal. Il varie selon l’emplacement, le type de bien, le type de résidence, et la valeur de la transaction. Il est calculé selon un barème progressif.
• IS : Imposto do Selo. C’est une taxe appliquée par l’État portugais sur diverses transactions, également appelée droit de timbre. Pour une acquisition, l’IS correspond à 0,8 % du prix d’achat.
• ISUC : Imposto do Selo sobre Utilização de Crédito UC. En cas de financement, un second droit de timbre s’applique, équivalent à 0,6 % du montant du financement.
• Frais de banque et de notaire : Environ 2 000 € couvrent les frais annexes pour le traitement de votre dossier par la banque et la signature chez le notaire.