Investir dans une SIIC n’est pas un réflexe ordinaire, lorsque l’on prépare sa stratégie d’investissement. En effet, beaucoup d’investisseurs ne sont pas familiers avec le fonctionnement des SIIC et peuvent préférer des investissements plus traditionnels comme les actions ordinaires ou les obligations.

Voyons ensemble ce que sont ces produits d’investissements.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont devenues une option d’investissement de plus en plus populaire. Elles attirent particulièrement ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille. Comprendre leur fonctionnement, leurs avantages et leurs inconvénients est essentiel pour tout investisseur potentiel.

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Les SIIC, ou Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées, sont des entreprises dont le principal objectif est de détenir et de gérer un portefeuille d’actifs immobiliers.

Les SIIC doivent leur nom à un régime fiscal particulier, inspiré des REITs américains. Particularités de ce statut : la société doit reverser une bonne partie de ses revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. Ces produits versés ne sont alors pas imposés au niveau de la société. À la fois actions cotées et véhicules de Pierre Papier (Véhicule financier permettant d’investir en immobilier), les SIIC sont au carrefour de la Bourse et de l’immobilier.

Le cadre législatif des SIIC

Les SIIC sont soumises à des régulations spécifiques qui visent à garantir la transparence et la sécurité des investissements. En effet, ces régulations imposent aux SIIC de distribuer une grande partie de leurs revenus sous forme de dividendes. Cette obligation légale assure une certaine stabilité des revenus pour les investisseurs.

Fonctionnement des SIIC

Pour comprendre le fonctionnement des SIIC, il est crucial de connaître les principes de base qui régissent ces sociétés. En effet, les SIIC achètent, gèrent et vendent des biens immobiliers afin de générer des revenus pour leurs actionnaires.

Une SIIC est une société foncière. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte dans l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur localisation. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values.

Les SIIC ont pour obligation de redistribuer à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values ​​réalisées. Après déduction des frais, les loyers sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, sans être imposés au niveau de la société.

Elles sont cotées en Bourse. Les actions des SIIC sont donc ouvertes aux investisseurs particuliers au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO).

Comment bien choisir une SIIC?

Comme tout investissement en actions, il convient d’analyser les sociétés selon leurs bénéfices, les dividendes distribués, leurs perspectives, et le prix auquel elles se payent en Bourse.

Il est intéressant de connaître le modèle économique adopté par une SIIC. Ce modèle donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d’exposition aux risques.

Bien que les performances passées ne soient pas un indicateur fiable des performances futures, elles permettent de juger de la bonne gestion de l’entreprise. On privilégiera un titre avec une performance boursière stable, des dividendes attractifs et une valorisation abordable.

À ce titre, nous pouvons citer :

• Unibail-Rodamco-Westfield (FR0013326246)
• Klépierre (FR0000121964)
• Icade (FR0000035081)
• Altarea Cogedim (FR0000033219)
• Carmila (FR0010828137)
• Cégereal (FR0010309096)
• Mercialys (FR0010241638)

Les avantages et inconvénients des SIIC

Comme tout type de société immobilière, la SIIC présente des avantages et des inconvénients. Il est important d’avoir conscience avant d’entamer les démarches d’investissement.

Les avantages à investir dans une SIIC ?

• Un ticket d’entrée plus abordable par rapport à l’acquisition directe d’un bien immobilier. Les SIIC sont un bon moyen de diversifier dans l’immobilier, à partir de quelques centaines d’euros.
• Gestion déléguée : les SIIC permettent d’investir partiellement dans de l’immobilier physique sans souci de gestion. (Pas de locataire à gérer ou vacances locatives, pas de travaux ni facture à régler, pas d’assemblée générale… La société s’occupe de tout.
• Liquidité : Par rapport aux SCPI, et même aux OPCI, les parts de SIIC bénéficient d’une très grande liquidité. Il s’agit en effet de titres cotés à la Bourse de Paris, qui peuvent donc être achetés et vendus très rapidement.
• Les frais sont bien plus faibles qu’une acquisition immobilière et même que pour des achats de pièces d’OPCI et SCPI (les autres véhicules de Pierre Papier) : il s’agit de frais de courtage pour acheter des actions et éventuellement de droits de garde (des frais qui peuvent être fortement réduits chez un courtier en ligne).
• Deux leviers de performance : la performance de la gestion immobilière matérialisée par les distributions de dividendes de la société et la performance boursière de l’action.
• Fiscalité sur les revenus plus souple que les revenus fonciers avec la possibilité d’opter pour la taxe forfaitaire (30 %) ou pour le barème de l’IR (TMI +17,2 %).

Les inconvénients des SIIC

• Forte corrélation aux marchés boursiers : Les titres des SIIC sont cotés en Bourse et leur évolution dépend de l’évolution générale des marchés financiers et du sentiment global des investisseurs. Leur évolution ne repose pas uniquement sur les performances financières
• Risque de perte en capital élevé : L’investissement en actions est considéré comme l’un des placements les plus risqués. Il peut entraîner une perte importante en cas de krach boursier ou de mauvaises performances de la société. La perte peut même être totale en cas de faillite de la société.
• Risque de liquidité : Même des actions cotées en Bourse peuvent se révéler peu liquides. C’est notamment le cas de celles qui s’échangent sur les marchés non réglementés, comme Alternext ou le marché libre.
• Risque de rendement : Les revenus locatifs peuvent connaître des baisses, dues à la diminution du montant global des loyers versés par les locataires. Aucun rendement n’est garanti. Une SIIC peut cesser de verser le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir.

Il est impossible de faire un emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Vous devez donc utiliser un crédit à la consommation ou utiliser directement vos liquidités.

Très peu de contrats d’assurance vie permettent d’investir sur les SIIC (mais quelques-unes sont disponibles dans les contrats Meilleurtaux Placement !).

N.B : Les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.

Comment acheter et vendre des parts de SIIC

Ouvrir un compte titre :

• Les SIIC sont des sociétés cotées, il est donc possible d’acheter des actions de SIIC dans un compte titres ordinaire.
• Vous devez détenir un compte titres dans une banque ou chez un courtier en ligne.

Achetez des actions de SIIC :

• Passez un ordre d’achat en Bourse en indiquant le nombre de titres que vous voulez acheter.
• Suivez le cours de Bourse de la société pour déterminer le moment opportun pour acheter.

Vendez vos titres :

• Vous pouvez vendre vos titres à n’importe quel moment pendant les heures de cotation de la Bourse.
• Passez un ordre de vente pour effectuer la transaction.

Les conseils Capla pour bien gérer ses investissements en SIIC

La principale crainte en investissant en SIIC est la préférence des actions, trop dépendantes du cours de la Bourse. Cependant, plusieurs solutions existent pour optimiser vos investissements et réduire le risque d’instabilité.

Achetez progressivement et régulièrement en étalant sur plusieurs années. Cela permet de mieux répartir l’investissement et d’éviter le risque.

Achetez un tracker de SIIC, comme le tracker de SIIC européennes Amundi ETF FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF. Ces trackers constituent une stratégie de contournement permettant, notamment, l’achat sur un PEA.

Diversifiez vos investissements : Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Investissez dans plusieurs SIIC pour répartir les risques et maximiser les rendements potentiels. Une diversification géographique et sectorielle peut offrir une meilleure stabilité à votre portefeuille.

Analysez les performances passées et la stratégie : Étudiez les performances historiques des SIIC et leur stratégie d’investissement. Privilégiez les sociétés avec une gestion éprouvée et une stratégie claire qui correspond à vos objectifs d’investissement.

Surveillez les conditions du marché : Le marché immobilier et les marchés financiers peuvent être volatils. Restez informé des tendances économiques et des conditions du marché immobilier. Cette vigilance vous permettra d’ajuster votre portefeuille en conséquence.

Évaluez la liquidité des actions : Certaines actions de SIIC peuvent être moins liquides que d’autres. Assurez-vous de comprendre la liquidité des actions que vous achetez.

Considérez les aspects fiscaux : Profitez des avantages fiscaux offerts par les SIIC, mais soyez également conscient des limitations. Par exemple, les SIIC ne sont pas éligibles au PEA et peu de contrats d’assurance vie permettent d’investir dans ces sociétés.

Planifiez à long terme : Investir dans les SIIC est généralement une stratégie à long terme. Ne vous laissez pas influencer par les fluctuations à court terme du marché boursier. Concentrez-vous sur les fondamentaux de la société et les revenus locatifs stables.